立法院院會14日三讀通過《都更條例》修正案，以「胡蘿蔔加大棒」鼓勵都更區域內危險建築物、海砂屋等在多數所有權人同意下，由地方政府代拆釘子戶，取消代拆前公調、私調的協調程序，且提高容積獎勵誘因可達原容積的1.3倍，有助6層樓以上都市高風險建物加速都更。

內政部長徐國勇表示，這次修法對於經評估認定有耐震疑慮的建物，政府採取積極的手段來加速處理，同時提高重建容積獎勵，雙管齊下及時降低災害。

內政部次長花敬群則說，都市更新委員會審核的都更案，基本上都是80％以上所有權人同意，多數核定的都更案，同意比例達到95％到98％，不同意比例降到很低，修法減少地方政府代拆釘子戶的程序。

由於都市更新計畫是由各地方政府審核，代拆程序、居住安排等，也由各地方政府依需求訂定辦法。過去依建築法第81條，已代拆多項案件，例如台北市內湖聯邦合家歡社區海砂屋、新北淡水的東來大廈海砂屋。官員指出，前例已依據建築法代拆，但有人質疑依據建築法代拆卻少了都更程序，因此本次修訂都更條例，將建築法和都更條例連結使程序更加完備。

此外，內政部指出，1999年921大地震後政府修法提高建築物耐震設計規範，當時修法前，仍有約3.6萬件六層樓以上高風險建物，耐震能力不足；其中推估約近1％建築，有危害公共安全疑慮。這些中高樓層危險建物，卻因戶數較多、整合不易，都更難以推動。

現行都更條例對容積有兩項規定，一是1.5倍法定容積，二是原容積加30％的法定容積。官員表示，本次修法針對危險高樓，放寬容積獎勵上限，針對實施容積管制前六層樓以上都市高風險建物，放寬可以原建築容積1.2倍計算容積，若危害公共安全，則可提高至原容積1.3倍。

都更機率增 老舊電梯大樓有福了

都更條例修法三讀通過，最大變革為，對於容積管制實施前的老舊大樓、危老建築給予更高容積獎勵，建商指出，過去都更7至12層建築，即使位在容積較高的商業區，以都更改建「肉不夠分」，缺乏改建誘因，修法後，為這些位台北市主幹道、商業區、屋齡40年以上的電梯大樓改建帶來曙光。

第二項重大變革為，危險建築可免除實施者和政府最後的協調程序，可望加速縮短過去冗長的程序、減少釘子戶，不過，減少拆除前的意見表達程序，也會引起地主擔心會減少一層保障。

佳元建設董事長蔡錫全表示，過去建商投入都更建商幾乎只願投入四、五層的透天或公寓，樓高七層以上老舊電梯大樓，即使位容積較高的商二、商三土地，在目前地主普遍要一坪換一坪、還要加一個車位的主流意識下，沒有多餘面積可分配，幾乎沒有改建可能。

近年雖然危老改建成為主流，不過危老改建容積獎勵逐年降低下，都更條例修法後，商業區老舊大樓更具改建的機會，也會提高建商以都更模式開發的誘因。

華固建設總經理洪嘉昇表示，都更條例修法政策方向是正確，針對有立即安全疑慮的海砂等房屋，過去要拆除常需八至九個月以上的公調、私調，如今免除最後階段的協調程序，可以減少釘子戶，此外放寬早期興建容積管制前的中高樓層、耐震不足的建築物，提高容積獎勵上限額度，解決分配面積難滿足的問題，把餅做大，有機會加速都更成案，提高建商投入誘因。

工商時報2021/5/15