成本漲 行庫：都更危老拉警報

金融圈人士透露，營造成本持續上揚，已衝擊到都更危老案的進行，最主要的導火線在於建商因為營造成本上揚，要求拉高建商的分配比例，但未獲原住戶同意，影響所及，已有很多都更危老重建案因此停擺、觸礁。

銀行主管分析，由於建材成本上揚、缺工問題迄今未決，不但使得整個營造成本大增，更使都更和危老拉起警報，首當其衝的就是建商和原住戶一起進行「合建」類型的都更危老案。相關衝突點在於合建的分配比例，以往都是採取3:7分配，即建商分三成，原住戶分七成，但現在營建成本不斷飆升，建商已要求拉高分配比率。

業界人士指出，國內整體營造成本的增幅，若以官方統計的全年營造工程物價指數的數據來看，2021年全年就年增10.93％的營造成本，今年首季亦較去年同期漲10.21％，使得建商認為倘若合建分配比例只有3比7，根本不夠，反而還會倒賠，因此有許多合建類型的都更危老案，建商已爭取調整分配比例，「改成3.5:6.5，甚至4:6」。

銀行主管對此表示，通常原住戶在和建商進行都更危老的合建時，都是以委託建商建造，然後建商以蓋好之後的新屋可分配到一定的戶數，來取代原住戶必須支付的建造費用，因此當營造成本上揚時，建商自然會直接思考以提高分配比率來反映營造成本上漲，原住戶所應該支付的額外費用。

但原住戶對前二年已談定的分配比例，通常不願意再更動：「畢竟拉高建商分配比率，就是自身權益縮水」，至於還沒有談好合作細節的新合建案，由於過去的分配比例大多是建商分配三成，住戶方也不見得願意因應最新營造成本上揚的情況來拉高建商的分配比率。

除了合建的建商和住戶談不攏之外，中小型建商退出市場、退出整合的情況也愈來愈多。金融圈人士舉例，去年底立偕建設位於吳興街尾的大面積都更案，轉由昇陽建設接手，是其中最有代表性的案例，但此外還有很多和轉手相關的都更危老建案處於「現在進行式」。

工商時報2022/5/12