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新聞劃重點
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高雄某董座花了3120萬元買下百坪豪宅， 
 交屋後第一場大雨就發現書房、更衣間、主臥室嚴重漏水， 
 認為前屋主應負買賣 瑕疵擔保責任，提告求償54萬元。 
 前屋主張自己住了10年都沒漏過水，漏水情形是在交屋後才發生。 
 法官委請第三方鑑定，房屋因為西南向強烈氣流形成強大正面風壓、伴隨長時間強降雨兩大因素，導致滲漏水， 
 屬於「特定天候條件下的漏水瑕疵」，因此判前屋主免賠。

》新聞來源 
 <https://www.chinatimes.com/realtimenews/20240229002015-260402>

![](https://i.imgur.com/gYaoX9V.jpeg)

> 《民法》
> 
> 第354條 
> 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定**危險移轉**於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 
> 出賣人並應擔保其物於**危險移轉時**，具有其所保證之品質。
> 
> 第373條 
> 買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。

- 危險移轉時：交付時
- 不動產的"交付時"：點交時，非過戶時。
 
依據《民法》第354條規定，不動產瑕疵類型可區分為以下三類：

1. **價值瑕疵**：不動產價值減少，導致在市場的交換價值比契約約定還低，如：凶宅、海砂屋等。
2. **效用瑕疵**：不動產常用效能減損，如：漏水、壁癌等。
3. **品質瑕疵**：不動產欠缺買賣契約訂定時所保證之品質，如：違反建材設備及其廠牌、規格等。
 
且必須同時符合： 
 1、**契約成立前**，買家不知有瑕疵。 
 2、**賣家交付前**，就已存在之瑕疵。 
 才能構成買賣瑕疵。

![](https://i.imgur.com/xPI7Nob.jpg)

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