住友不動產 UniqueHomes

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新聞劃重點
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一網友在臉書社團發文詢問，  
 看中一間總價1000萬的預售屋，  
 付了50萬定金，數月後接到建商通知，  
 因點點點原因，總價變成1060萬，  
 因此，給了網友二個選擇方案，  
 方案一：退回定金50萬，再加50萬違約金.  
 方案二：以總價1060萬，重新簽約.  
 網友詢問大家意見，掀起熱烈討論。

》新聞來源

<https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/house/172788>

![](https://i.imgur.com/akcqr0i.jpeg)

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![](https://i.imgur.com/gYaoX9V.jpeg)

> 《民法》
> 
> 第248條 
> 訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。 
> 第249條 
> 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 
> 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。 
> 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。 
> 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。 
> 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

**定金依性質區分為**

1.**證約定金**：即為證明契約之成立所交付之定金。 
 2.**成約定金**：即以交付定金為契約成立之要件。 
 3.**違約定金**：即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。 
 4.**解約定金**：即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。 
 5.**立約定金**：亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。

── 最高法院91年度台上字第635號判決

● 定金並非是契約成立之要件，取決於雙方約定。

● 除當事人另有約定外，原則上依照民法第249條處理。

一、契約履行：定金可以返還或直接作為給付的一部分

二、契約不履行：依照無法履行的原因判斷

**1.歸責於買方(付定金)：不得請求返還**

**2.歸責於業者(受定金)：加倍返還**

**3.歸責於雙方：返還原定金**

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**定金 vs. 訂金** 
 在法律條文中，只有「定金」沒有「訂金」，所以是"定"or"訂"並非重點，重點在於契約約定的實質內容與當事人的真正意思。因此，在沒有另外約定的情況下，如果因買方個人因素而不履約，買方都無法要求返還。

> 最高法院19年上字第453號判決
> 
> 「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。且契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」

![](https://i.imgur.com/DZLen7e.jpeg)

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