2-2 違建可以出租嗎？

Q：小明剛畢業，薪水只有22K，為節省開銷，在公司附近租下一間月租5000元、僅五坪的公寓頂樓加蓋套房。近日房東遭鄰居檢舉違建，被市府限期三個月內拆除違建。小明可以向屋主要求提前解約並賠償損失嗎？

1.違建的租約為有效租約

雖然違建違法，但司法實務上認為建造人有權對建物進行使用及處分，因此租賃契約還是有效，只要住處還未被拆，承租人就不能以「擔心違建被拆」要求終止契約。

但租屋處若被列為優先拆除違建，則可依《民法》第424條恐危及安全健康之情況，主張無償終止契約；不過若未列為優先拆除違建，不見得會有立即安全疑慮，較難主張此條款，敗訴機率高。

2.租屋處被拆除，房屋有權向房東請求賠償

違建若部分被拆除，可依被拆除坪數要求依比例降低租金，如原本共有30坪可使用，拆除後僅剩20坪，可要求房東減免1/3租金。

若租屋處被完全拆除，民法上會構成房東「給付不能」，房客可主張「債務不履行」解除契約，並向房東請求損害賠償，賠償金額可包括已預付租金及搬遷、旅館住宿等額外支出費用。

但在未有拆除公告前，房客不能以「擔心被拆除」為理由，主張終止租約，否則就算房客違約。