1-4 建商突加價～定金退不退

一網友在臉書社團發文詢問，
看中一間總價1000萬的預售屋，
付了50萬定金，數月後接到建商通知，
因點點點原因，總價變成1060萬，
因此，給了網友二個選擇方案，
方案一：退回定金50萬，再加50萬違約金.
方案二：以總價1060萬，重新簽約.
網友詢問大家意見，掀起熱烈討論。

》新聞來源

https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/house/172788

《民法》

第248條
訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
第249條
定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

定金依性質區分為

1.證約定金：即為證明契約之成立所交付之定金。
2.成約定金：即以交付定金為契約成立之要件。
3.違約定金：即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。
4.解約定金：即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。
5.立約定金：亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。

── 最高法院91年度台上字第635號判決

● 定金並非是契約成立之要件，取決於雙方約定。

● 除當事人另有約定外，原則上依照民法第249條處理。

一、契約履行：定金可以返還或直接作為給付的一部分

二、契約不履行：依照無法履行的原因判斷

1.歸責於買方(付定金)：不得請求返還

2.歸責於業者(受定金)：加倍返還

3.歸責於雙方：返還原定金

定金 vs. 訂金
在法律條文中，只有「定金」沒有「訂金」，所以是"定"or"訂"並非重點，重點在於契約約定的實質內容與當事人的真正意思。因此，在沒有另外約定的情況下，如果因買方個人因素而不履約，買方都無法要求返還。

最高法院19年上字第453號判決

「按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。且契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」