1-5 出租房屋給公司，房東需要報稅嗎？

當房東將房屋出租給公司作為辦公室時，通常會涉及稅務申報的問題。

除了房東需繳納「租賃所得稅」外，若每月租金超過新台幣2萬元，還需額外繳納「二代健保」費用。

值得注意的是，無論是「租賃所得稅」還是「二代健保」，都可以在租賃合約中約定由「房東」或「房客」負責申報及繳納。因此，在簽訂租賃合約時，務必確認相關金額，並在合約中明確記載。

1. 租賃所得稅
當房客為公司行號，並將租金列為公司費用時，根據稅法規定，房客需每月為房東預扣10%的租賃所得稅。

房東則在每年5月申報個人綜合所得稅時，根據實際所得稅率計算應繳稅額，並進行多退少補。

租賃所得稅的計算方式有以下兩種：

• 方式一：扣除列舉費用後計算
（租金金額－列舉費用）× 個人所得稅率＝應繳稅額

列舉費用包括房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、產險保費及房貸利息等。

• 方式二：依政府規定的43%必要費用計算

租金金額 × (1-43%) × 個人所得稅率＝應繳稅額

此方式直接以租金的57%作為所得，再乘以個人所得稅率計算稅額。

若最終計算的應繳稅額低於房客預扣的稅款，房東可申請退稅；

反之，若應繳稅額高於預扣稅款，房東則需補繳差額。

2. 二代健保
若房客為公司行號，且每次支付的租金超過新台幣2萬元，房東需繳納1.91%的「二代健保」費用。通常，租賃合約中會約定由房客負責申報及繳納此費用，但實際操作中，房東與房客會將相關稅費納入租金計算。
例如：

• 原始租金為39,640元，合約租金調整為45,000元（含稅及二代健保）。
• 房客每月預扣10%租賃稅：45,000 × 10%＝4,500元
• 房東需繳納1.91%二代健保費：45,000 × 1.91%＝860元
• 房客實際支付給房東的租金金額為：45,000 – 4,500 – 860＝39,640元

3. 租賃稅多退少補的計算方式

以下以實際案例說明租賃稅的多退少補計算：

• 房客每年預扣稅款：4,500元 × 12個月＝54,000元
• 房東租賃所得計算：45,000元 × 12個月 × (1-43%)＝307,800元
• 應繳稅額計算：

o 若房東個人稅率為10%，應繳稅額為307,800 × 10%＝30,780元
此時，房東可退稅金額為54,000 – 30,780＝23,220元

o 若房東個人稅率為20%，應繳稅額為307,800 × 20%＝61,560元
此時，房東需補稅金額為61,560 – 54,000＝7,560元

溫馨提醒

1. 出租房屋給公司時，房東需注意租賃所得稅及二代健保的相關規定。
2. 建議在簽訂合約時，明確約定稅費的承擔方，並妥善計算租金金額，以避免後續爭議。
3. 房東應在每年報稅時仔細核對預扣稅款與實際應繳稅額，確保稅務處理的正確性。