不動產大小事
小花準備結婚，為了換大一點的房子，決定把套房賣掉。他們需要注意的稅捐問題有哪些呢？
105 年1 月1 日起，出售房屋及土地依屬房地合一課徵所得稅制度或綜合所得稅的財產交易所得，有不同的課稅方式：
一、 出售屬依房地合一課徵所得稅制度課稅的房屋、土地 (105 年1 月1 日以後取得) ─ 新制
- 房屋及土地都要按實際成交價額減除原始取得成本與相關費用，並得再減除當次交易依公告土地現值計算之土地漲價總數額，以其餘額按規定稅率計算應納所得稅額。交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要在完成所有權移轉登記日的次日起算30 日內申報納稅，該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。
- 未申報或未提示原始取得成本，國稅局如無法查得成本資料，會依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後，核定成本，成本金額相對較低，所以原始取得成本相關資料要妥善保存，才能以實際成本減除計算所得額。
- 如果小花出售的房屋、土地符合自住房地租稅優惠，課稅所得400萬元以內，免納所得稅，超過400 萬元，就超過部分按最低稅率10% 課徵所得稅。
- 另外，房地合一課徵所得稅制度下買賣自住房屋、土地，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在2 年以內，都可以申請適用重購退稅優惠，但該重購的新房地於重購後5 年內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。
二、 出售屬綜合所得稅財產交易所得課稅的房屋、土地，只有房屋交易部分課徵綜合所得稅，土地交易部分免納所得稅 (104 年12 月31 日以前取得) ─ 舊制
- 賣房子無論賠錢或賺錢，在完成所有權移轉登記後次年申報移轉年度個人綜合所得稅時，要檢附原始交易證明文件，將該筆交易所得合併申報或將財產交易損失扣抵財產交易所得。
- 未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。
- 如果小花出售的房子是自用住宅，他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅，2 年內重購自用住宅的房子價格如超過原出售價格，可以在重購的房子完成移轉登記的年度，在申報該年度綜合所得稅時，從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。不論是先買後賣或先賣後買都可以適用。
不論房屋屬於房地合一課徵所得稅或綜合所得稅課徵財產交易所得之範圍，其基地可依房屋實際使用情形，選擇適用一般用地或自用住宅用地之稅率申報繳納土地增值稅。
文轉載：財政部2022/07