房地合一
#預售屋換約採實收價金計稅
預售屋適用 #房地合一 2.0，
採實際收取價金計稅，
其推計成本費用3％同樣依實際成交金額計算，
不包含受讓人後續支付建商(或地主)價款。
納房地合一稅2.0 賣預售屋掌握三要點
房地合一稅2.0自2021年7月1日開始施行，除了將適用高稅率的持有期拉長，民眾關心，預售屋也納入房地合一稅2.0課稅範圍內的相關規範。會計師提醒，房地合一稅2.0實施之後，出售預售屋要注意3件事情，包含買賣時間點的問題、費用推計基礎以及紅單交易等相關內容，避免被補稅加罰。
房地合一稅2.0拉長了短期房地交易適用高稅率的年限，只要是持有不動產未滿2年，適用稅率45％、超過2年未滿5年則是適用35％。
注意交易時間點
KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師張智揚表示，首先2016年後取得、2021年7月後出售的不動產，都屬房地合一稅2.0，所以民眾如果在2016年以後買進預售屋，若是去年7月1日前、後有出售者，將適用不同的所得稅申報規定。他解釋，若在2021年6月30日之前出售預售屋，是屬財產交易所得，要在今年5、6月併入綜所稅申報。但若是在2021年7月1日後出售，則適用房地合一2.0，須於買賣交易日後30天內申報。
安永會計師事務所會計師楊建華提醒，預售屋的推計費用率3％、上限30萬元，要以「實際成交」價格3％來推計，而非「市價」或「總價」為基礎。
財政部賦稅署舉例，例如假設建商出售預售屋，總價是1000萬元，如果A民眾以先支付100萬元購買，再以120萬元銷售給B民眾，若推計費用，以1000萬元為推計基礎，並無道理；而應該以120萬元為基礎乘以3％，也就是3.6萬元為費用減除，並非30萬元為費用減除，才是比較合理。
楊建華表示，預售屋的費用如仲介費等，是當納稅人無法提出相關證明文件時，由稽徵機關來推計，假使納稅人可提出證明，如仲介費相關憑證，國稅局也會核實認列。
國稅局緊盯 勿僥倖
張智揚則表示，《平均地權條例》發布施行第47-3條，去7月1日起禁止預售屋購屋預約單轉售給第3人，也就是俗稱紅單交易。不過內政部聯合稽查，發現7月1日上路之後，仍有民眾進行紅單交易。
財政部近期發布解釋令，紅單交易納入房地合一2.0的課徵範圍，個人及營利事業在去年7月1日以後至5月26日解釋令發布日前有轉售、交易紅單者，要在今年6月30日前自動補報、補繳稅款並且加計利息。財政部統計，到今年4月底，內政部聯合稽查19個縣市、198個建案，有175案出售紅單，財政部掌握可循線追索後續交易對象。
KPMG安侯建業稅務投資部協理楊華妃則指出，財政部自2010年起就已經將預售屋買賣資料納入課稅資料的蒐集範圍，可透過資料庫自動查對預售屋買受人、交屋後登記所有權人是否為同一人，就可以勾稽是否有買賣預售屋，民眾千萬不要心存僥倖，以為預售屋買賣不須經過地政事務所登記，國稅局就掌握不到所得資料，有相關交易者，切記務必把握於時間內申報繳納，避免被補稅加罰。
工商時報2022/8/26