●觀念入門》改善環境又賺增值
同是找建商合建，用都市更新的方式跟一般合建方式，所得好處有什麼不同？大家都知道都市更新之後，房價會增值、會有停車位和漂亮的公共設施；但天下沒有白吃的午餐，相對也要付出代價，這些代價又是什麼？

問1：什麼是都市更新？
答：「都市更新」其實是政府擬定《都市更新條例》等相關法規，以獎勵容積（在原來的容積率之外獲得額外的容積率，可提高樓地板面積）、賦稅減免、政策補助等優惠方式，在都市計畫範圍內（有些土地不在都市計畫範圍內，是屬於非都市土地），鼓勵建商或民眾提出申請「重建、整建或維護措施」（參見《都市更新條例》第4條），同時具有多數決的機制。

問2：參與都市更新有什麼好處？
答：從居住安全來說，都市更新政策希望鼓勵民眾將沒有防火構造的房子，或鄰棟間隔不足的老舊房子，改建成比較安全的新房子，以提高公共安全。
從改建利益來看，都更後的房價容易上揚，等於改善了自有居住空間，又賺到了土地、房屋增值的好處。同時，重建的建築容積率較大，而且有賦稅優惠，並可享多項政府補助。

問3：都市更新一定是拆掉老屋、重建新屋嗎？
答：不一定，也可以是老屋拉皮或周邊公共設施改建。依照法規，都市更新可分為下列3類：

1.重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

2.整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

3.維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

問4：媒體經常報導政府劃定了多少處的都市更新地區範圍，這是什麼意思？
答：被縣市政府劃定為都市更新地區範圍，代表政府希望被劃定的地區能夠加速更新腳步 。如果你家不在劃定範圍內，但想要申請都市更新，就要主動準備相關文件向主管機關申請，政府再看是否符合評估標準，審定是否符合劃定的條件。

問5：我家的土地一經公告為都市更新地區，就可以馬上拆掉舊房子重建嗎？
答：不行，房屋所在地或土地被劃定為「都市更新地區」是一回事，重建則又是另一件事情，因為尚還必須擬定「都市更新事業計畫」，才能執行改建計畫。

即使是已被公告為都更地區的居民，想重建房子，一樣必須將房屋整合成一個完整的「都更單元」，並符合一定條件的基地面積後，才能申請實施都市更新事業。

問6：老房子要符合哪些條件才能申請都更？
答：簡單來說有兩個條件最重要，首先是屋齡。以房屋構造區分，加強磚造的屋齡要在20年以上，鋼筋混凝土要在30年以上。

第二是基地大小。若基地只有一面臨路（都市計畫內的計畫道路），那麼基地面積須2,000平方公尺（約605坪）以上；若雙面臨路（兩條計畫道路），就要1,000平方公尺（約302.5坪）以上，才符合資格。

問7：我家是老舊房屋，卻不在市區裡，符合申請自行重劃都更的條件嗎？
答：如果你家位在保護區、農業區、住二山限區（編按：適用《台北市山坡地開發建築要點》之地區）、尚未擬定細部計畫地區、都市計畫書規定應整體開發地區且尚未整體開發，就不符規定。

問8：申請「都市更新」程序重建，應該要經過多少原居民同意？
答：共有3種比例條件，看房子坐落的土地，是符合哪種類型的都更案：

1.政府主動公告都更：土地及建築物所有權人均超過3/5同意，加上這些同意者所持有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3同意者，就可以送件。

2.居民自行重劃都更：土地及建築物所有權人均超過2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意，就可以送件。

3.因災害而經政府迅行劃定都更：土地及建築物所有權人均超過1/2，並其所持有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/2之同意。

問9：與建商合作都更，原住戶必須拿出錢嗎？
答：通常原地主（住戶）可用兩種方式得到重建後的利益，一是領取更新前的價值，也就是現金，不分配房屋；另一種是接受更新後分配到的房地產，但原住戶並不是一定不用出錢。

住戶可用舊屋換回新房子，價值勢必提升；如分回的面積比原來小，真的不敷使用，可選擇出售新房，在附近一定能買到比舊屋面積更大的中古屋。對住戶來說，不論投資或自用，都立於不敗之地。

問10：原住戶不想參與都更重建時，能獲得什麼樣的補償？
答：可獲得現金補償。根據《都市更新條例》第31條規定，不願參與分配的原住戶，得以現金補償之。

延伸閱讀：參與都更的3個階段
首先要看你家房屋所在的土地區段，是否有被政府公告為都市更新地區，如果是，才能和左右鄰居合組成一個都更單元，進行都更計畫的申請。

如果不是公告的都更地區，但符合都更相關條件與標準，也可以和鄰居合組成一個共同的改建單位，以都市更新促進會的形式，向政府申請劃定為都市更新地區。

簡單來說，一個都更案共可分為以下3階段：

階段1：政府主動劃定為都市更新地區，或居民自行合組都更單元暨都市更新計畫書，然後向政府申請土地的都更劃定。

階段2：居民擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，申請審查。

階段3：執行政府已核准通過的「都市更新事業計畫」。

延伸閱讀：資訊來源3管道
網路是最快的方式，除了各縣市政府的都更主管單位的官方網站，像是台北市政府都市發展局的都市更新處、中央級的內政部營建署官方網站，都有許多法規和政策方面的資訊可以查詢。

另外，內政部營建署也委託都市更新研究發展基金會，建置了「都市更新網」，內容包括關聯式法規查詢，招商資料以及民間都更個案資料，也是值得參考的網站之一。
建商公會也是資訊來源之一，畢竟建商是大多數都更案的真正推動及整合者，實務經驗和對市場的敏感度比較豐富。

●台北市政府都市更新處
網址：www.uro.taipei.gov.tw

●都市更新網
網址：twur.cpami.gov.tw

●台北市建商公會
網址：www.redat.org.tw

問11：與建商合作「都市更新」，跟一般與建商合建方式，在條件和程序上有什麼不同？
答：首先，以一般方式談合建，只須按照一般建築管理程序，建照送審通過就可以開始蓋了，但要透過《都市更新條例》規定進行的合建案，就必須擬定各式計畫書送審，辦數次公聽會的程序。

其次，申請都更案必須在屋齡、基地面積等條件上符合《都市更新條例》及相關法規的規定，但合建就沒有那麼多限制，只要地主（住戶）與建商談妥，就算是只有一幢公寓的大小，也能拆掉重建。

問12：透過「都市更新」程序重建，最大的好處是什麼？
答：一般與建商合建，須全部地主（住戶）同意，才能實施重建。都更申請案不同，只要地主（住戶）在「人數」及「其所有的土地總面積與合法建築物總樓地板面積」這兩方面取得一定比例同意，就可實施。

問13：土地已被劃定為都更地區與都更單元了，要怎麼申請辦理都更事業計畫呢？
答：想申請實施都市更新事業者，要做3件事情：

1.取得更新單元範圍內私有土地、私有合法建築物所有權人超過1/10的同意書（土地總面積及合法建築物總樓地板面積，都必須超過範圍內土地的1/10）。2.舉辦公聽會，製作公聽會紀錄。3.擬具更新事業概要。

等到更新事業概要審議通過，就可繼續擬定都市更新事業計畫。

問14：申請辦理都市更新事業計畫核准後，接下來要怎麼做？
答：要先和居民商量一下，看是要自組都市更新團體，還是要委託建商來協議合建。如果是要由居民自己蓋房子，就要組織更新團體（都市更新會），訂定章程載明相關事項，向當地直轄市、縣（市）主管機關申請核准成立該都更團體。


問15：原住戶如同意重建並參與分配，應該怎麼依比例分配重建後的土地與建築面積？
答：若與實施者約定採協議合建方式辦理，則各項分配依建商與地主間約定。倘採權利變換方式實施都更，則地主分配權益由實施者擬具權利變換。依權利變換原則，扣除重建的必要費用後，依各宗土地權利變換錢的權利價值比例分配給原地主。

問16：什麼是權利變換原則？
答：就是透過公開、公正方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作精神完成都市更新，簡稱「權變」。權利變換的基本原則，是以權利變換之後的土地及建築物，扣除抵付共同負擔的成本費用（如蓋房子的成本）後，再依各土地權利變換前的權利價值比例，進行分配。

問17：更新後的房屋、土地價值，該如何計算？我的補償金又是根據什麼標準算的？
答：補償標準是由都更事業計畫的實施者，委託3家以上不動產鑑價機構進行估價後，所計算出來的。補償金也是根據更新鑑價報告，進行計算，而不是以實際改建完成後的市價計算。

問18：重建後有些房屋的採光、風水與樓層都比較好，結果大家都搶著要，怎麼辦？
答：用公開抽籤方式解決。

問19：如果我持有的土地太小，分配不到完整的一戶，怎麼辦？
答：可以拿補償金，或依協議條件，優先承購差額的建築面積或土地。

問20：如果我堅持不同意分配方案，可以怎麼做？如何提出異議？
答：根據《都市更新條例》第32條規定，土地所有權人對其權利價值有異議時，可提出異議。可在權利變換計畫發布實施後2個月內，以書面向主管機關申請審議核復。而主管機關必須在3個月內審議核復，如果必須委託專業團體或機構協助做技術性諮商，會再延長3個月。

審議核復確定後，與原評定價值有差額部分，由當事人以現金找補。當事人如果對審議核復結果不滿意，還可提請行政救濟。

延伸閱讀：符合都更的7種建築物
依據《都市更新法》，縣市政府會根據下列條件，主動劃定都更地區：
1.建築物窳陋、非防火構造或鄰棟間隔不足，可能妨害公共安全。
2.年代久遠有傾頹或朽壞，或者是排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全的建築物。
3.建築物沒有符合都市應有的機能。
4.建築物沒有與重大建設配合。
5.具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。
6.居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。
7.因重大事變遭受損壞或為避免重大災害之發生。

延伸閱讀：什麼是「都更單元」？
基地規模應符合下列項目：
1.為完整的計畫街廓。
2.街廓面積在2,000平方公尺以上。
3.街廓鄰接2條以上的計畫道路，面積大於街廓1/4，且在1,000平方公尺以上。
4.街廓內相鄰土地已建築完成，確定無法合併更新，且無妨礙建築設計與市容觀瞻，面積必須在1,000平方公尺以上，並一次可以完成更新。如果只有500平方公尺，經敘明理由，送台北市都市更新及爭議處理審議會審議，通過後也申請都更單元。
5.跨街廓更新單元的劃設，至少要有一個街廓，符合前述4項規定其中一項，採取整體開發，並且不能影響相鄰土地的開發。

問21：聽說《都市更新條例》在2009年12月17日通過修正草案，可不必經過審議及公開展覽、公聽會程序，詳細規定是什麼？
答：為了加速都市更新時程，行政院通過《都市更新條例》修正草案，明定都市更新計畫變更實施方式時，經全體所有權人同意，就可省略原來「依規定審議及舉辦公開展覽、公聽會」的流程。

另外，如果是以權利變換方式（簡稱「權變」，簡單講就是用持有的房地價值去選屋）實施都市更新，當實施者換人，原實施者與新實施者必須辦理公告，再經各級主管機關認定之後，也可以省略舉辦公聽會的流程。

同時，為了減少執行過程中的爭議，將都市計畫變更回饋金、容積移轉及容積獎勵等費用，從目前以實施者與土地所有權人採用「協議」的方式，改為共同負擔。

問22：都市更新事業計畫由誰來審查？可以設法遊說官員以加速審核嗎？
答：不太可能走後門，因為各級主管機關為審議都市更新計畫，會遴聘學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制、公開方式辦理審查；必要時，還會委託專業團體或機構協助。


問23：參與都更時，有哪些賦稅減免優惠？
答：更新地區內的土地與建築物，可依下列規定減免稅捐：

1.更新期間土地無法使用，免徵地價稅；仍可繼續使用，減半徵收。但未依計畫進度完成更新，而責任在土地所有權人，將依法課徵稅捐。

2.更新後地價稅與房屋稅，減半徵收2年。

3.依權利變換取得的土地與建築物，在更新後第一次移轉時（也就是分回來的房子第一次轉手時），減徵土地增值稅與契稅40％。

4.不願分房子而選擇拿錢者，減徵土地增值稅40％。

5.實施權利變換應分配的土地，沒有達最小分配面積單元，而改領現金的人，免徵土地增值稅。

6.實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔（也就是合建須與建商分擔的成本），免徵土地增值稅及契稅。

問24：聽說都更能提供更好的容積率獎勵，內容是什麼？
答：除了《都市更新條例》第44條，針對5種情況給予適度的建築容積獎勵之外，《都市更新建築容積獎勵辦法》將省能減碳、綠建築、智慧型建築、生態城市等項目納入獎勵範圍。

另外，符合各級主管機關指定為「策略性再開發地區」者（鐵路及捷運場站400公尺範圍內、都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者、其他配合重大發展建設需要辦理都市更新，經地方主管機關報中央主管機關核定者），可突破現行都市更新容積獎勵上限至「法定容積2倍」或「法定容積0.5倍加上現況容積」（法定容積：都市計畫或其法規規定之容積率上限×土地面積所得之積數）。

問25：依法定建蔽率重建，獎勵容積上限為何？
答：給予獎勵後的建築容積，不能超過該建築基地「1.5倍之法定容積」，或該建築基地「0.3倍之法定容積再加其原建築容積」。

問26：整建或維護都市更新事業，能申請補助？
答：可分成兩種補助，分別為規畫設計類與更新工程類，前者是整建維護都市更新的規畫設計經費，後者為整建或維護更新工程的實施費用。

就補助經費額度而言，又可分兩個地區來進行補助：

1.一般地區：以不超過核准補助項目總經費的45％及新台幣1,000萬元為限。

2.策略地區：以不超過核准補助項目總經費的75％及新台幣1,000萬元為限。

問27：申請老舊大樓拉皮，應注意什麼法令？
答：申請程序與重建案的流程差不多，唯一不同的是，都更整建、維護案能申請政府的經費補助，而通過政府補助者，就必須根據《政府採購法》的規定與流程，辦理廠商的公開甄選（編按：《政府採購法》共有114條，嚴格規範找廠商的程序、資格、發包方式、金額、驗收程序等，所有程序須符合規定，比較複雜）。

問28：萬一遇到釘子戶，始終都不同意都更計畫，以及權利變換方案時，該怎麼辦？
答：主管機關可依法強制徵收其土地與建築物！

問29：釘子戶杯葛抵制，連丈量房屋，以擬定都更事業藍圖都不願配合時，該怎麼辦？
答：只要更新事業概要核准通過，實施者就可以派員進入更新地區範圍內的公私有土地或建築物，實施調查或測量。但在進入該土地或建築物前，應先通知所有權人、管理人或使用人，且先報請當地主管機關核准。但主管機關辦理調查或測量者，不在此限。

問30：萬一釘子戶抵死不從，舉白布條抗議，且不搬走，怎麼辦？
答：重建實施者可代為拆除，或請求政府代為拆遷。據《都市更新條例》第36條規定，逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地主管機關代為拆除或遷移。所以，釘子戶就算掛白布條抗議也沒用。

延伸閱讀：建築容積獎勵評定基準
依台北市都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準，建築容積獎勵額度的公式：

F=F0+F1+F2+F3+F4+F5+F6

細項內容說明：
F：獎勵後的總容積。
F0：法定容積。
F1：原建築容積高於法定容積的獎勵。
F2：更新後分配的樓板面積低於當地水準，酌增獎勵容積。
F3：配合更新期限的獎勵。
F4：捐贈公益設施（如活動中心）、協助開闢周邊公共設施、協助附近市有建物整建維護等的容積獎勵。
F5：更新基地規畫設計的獎勵容積。
F6：處理占有他人舊違章建築戶的獎勵容積。

例如：阿寶家是住三用地，建物窳陋且屋齡超過40年，經評估後符合辦理都市更新之規定，未來有機會獲得都更容積獎勵的額度為：

F0：住三用地的法定容積225％。
F1：需經申請，由建築主管機關核定原容積，倘核定結果為300％，比法定容積225％高出75％，則F1為75％。
F2：實務上至目前為止，台北縣市都沒有都更案例成功申請到本項容積獎勵。
F3：假設在更新地區（單元）公告後，阿寶和鄰居就合力在一年內與建商達成都更協議實施更新，可獲得法定容積7%的獎勵，也就是225％乘以7％，結果為15.75％。
F4：獲得法定容積12％的容積獎勵，也就是225%乘以12％，結果是27％。
F5：因有適當的建築設計，且留設開放空間以及人行步道，獲得法定容積10％的容積獎勵，也就是225％乘以10％，結果是22.5％。
F6：屬於占有他人土地之舊違章建築戶之安置，土地沒有被外人占用居住的，無法申請本項容積獎勵。阿寶家的都更案並沒有此種情況，故此處無法列出F6。

因此F=F0（225％）+F1（75%）+F2（0％）+F3（15.75％）

+F4（27％）+F5（22.5％）+F6（N/A），

加總後結果可得到獲得都更獎勵後的總容積為365.25％。

本案有申請F1項容積獎勵，需用「0.3倍之法定容積再加其原建築容積」當作容積獎勵上限，也就是0.3×225％+300％=367.5％為上限。本案試算後為365.25％，未超過上限規定。

資料來源：商業週刊

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