近年來房地產市場上最夯的話題當屬地上權土地之標售，很多大面積的設定地上權土地都紛紛被財團高價搶走，其中有些土地將轉化為地上權住宅在市場上銷 售，由於沒有土地所有權，地上權住宅售價也較為便宜，因此地上權住宅也再度受到市場的矚目，對於這種只有建物所有權、沒有土地所有權的產品你會買嗎？

由於政府財政窘迫，為了籌措財源，政府只好拿土地資產來賣，但又囿於大面積土地不得直接賣斷的限制，於是設定使用年限設定地上權對外標售，就成了一個權宜之計。相對的，在都會區取得土地越來越困難的情況下，這些設定地上權土地也成了各方財團競逐的標的。

大多數的地上權土地都開發為商用不動產使用，不過也有些是以住宅型式對外銷售，而且以低價、地段優做訴求，向購屋大眾招手，對於這類只有建物所有權、無土地所有權的住宅產品你會買嗎？

地上權住宅的優點

地上權住宅因為沒有土地所有權，所以直接挑戰國人有土斯有財的傳統觀念，但從實務面上來看它有以下的優點：

一、房價較便宜

地上權住宅因為沒有土地所有權，所以其市場價格普遍比完整產權住宅便宜，正常情況下會便宜2~3成，由於地上權住宅案都位處於都會市中心當中，買這類產品也等於用較低的成本，就可進住到精華地段的房子。

二、租金報酬率較高

在租屋市場中房租高低是看地段、房子屋況與相關配備，沒有人會計較該房子是否擁有土地所有權，所以地上權住宅的租金與正常住宅比較，可說是沒什麼差異的，但在其房價便宜2~3成的情況下，租金報酬率自然就高人一等了，就資金投入的角度來看，其回收期會比正常住宅來得快。

三、不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅

由於地上權住宅沒有土地所有權，所以不必像正常住宅一樣要每年繳交地價稅，轉售時當然也沒有土地增值稅的問題。

地上權住宅的缺點

儘管地上權住宅有這些優點，但他的缺點也不少：

一、沒有土地所有權，無法世代傳承

近幾年台北市都市更新的議題非常熱，但是地上權住宅未來萬一有天要都更，因此就沒有權利變換的基礎，當然也不能世世代代傳子傳孫。

二、市場轉手性較差

地上權住宅的市場價值是與屋齡成反比，加上接受這類產品的人原本就較少，所以在中古屋市場上的轉手性較差，甚至有些房屋仲介還不接這類的物件呢。

三、房貸成數較低

由於產權不完整的緣故，地上權住宅在估價上就較吃虧，跟銀行貸款時也會被「另眼看待」，銀貸成數普遍較低，大約僅房屋總價的四到六成，甚至拒貸的案例也是有的。

四、年限期滿須拆屋還地

雖然地上權住宅在景氣好的時候，房子也會增值，但畢竟沒有土地所有權，房子越老舊價值就越低，使用期滿之後必須拆屋還地，這是買地上權住宅最難讓人接受的地方。

五、每年需要繳交地租

地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅，但卻需繳交所謂的地租，地租大致上是以公告地價的1.5%至10%來計算，以實際案例來看，年繳地租也在數萬元上下，並不見得會比地價稅來得低。

地上權住宅看來有其優點也有其缺點，買還是不買？都還是要看個人的考量點是什麼了，畢竟這是個自由市場，沒有人可以強迫你一定要做什麼、一定不能做什麼！

轉載：奇摩地產

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