房價高漲，民眾到處尋找便宜房子，地上權住宅、工業住宅、零土地持分住宅因而受青睞，但是，買這類房子並不會比較划算，下手前請先謹慎評估。

房地產是一項有趣的產品，它既符合人們居住上的情感安心需求，同時也具有投資功能。然而，房地產也是一項具有高度專業及資訊不對稱的投資商品，有許多枝微末節在購買時需要特別留意，例如今年廣泛被討論的地上權住宅、工業住宅，以及土地零持分住宅皆是如此。

今年以來，由於房價高漲，地上權住宅、工業住宅、土地零持分住宅，因價格較周遭平均行情低了2∼4成，受到買方青睞，加上在政府政策推波助瀾下，這些特定商品也大行其道。

但是，上述這3類住宅的設計條件其實是跳脫一般住宅的思惟與知識。例如，地上權住宅只能使用50∼70年，而且貸款條件較差；工業住宅可能有違法使用問 題；土地零持分住宅即使住的是公寓，也要每月付租金給地主。這些產品迥異於一般住宅，甚至有些隱形成本隱含其中，在購買時都要仔細鑽研，免得以為買了高 CP 值房子，其實是當了凱子卻不自知。

地上權住宅
增值低 轉手性差

今年以來在市場上很夯的地上權住宅，其實政府早在3年前就已開始推動開放相關產品。過去政府賣國有地遭輿論批評為賣祖產，因此目前大面積土地無法標售，只 好轉往地上權發展，直至今年大鳴大放，許多地上權土地招標成功，使用年限也從50年延長至70年，大型建商如華固、冠德、吉美等紛紛推出地上權住宅。

由於台北市土地價格飆漲，進而推動房價高升，令許多自住型買方望之卻步，而地上權住宅最大優勢是便宜、租金報酬率高，但是沒有土地持分，雖然省了地價稅、 土地增值稅負擔，卻仍須支付「地租」給建商，且貸款成數也低，使用期滿須拆屋還地且無增值性，都是購買地上權住宅要多留意之處。

預付租金概念
便宜進駐市中心

售價低於周遭行情的地上權住宅，其實是投資性大於居住持有需求。目前政府大多數的地上權土地都以開發為商用不動產
使用，少部分是以住宅產品對外銷售，而這類地上權住宅訴求低價、優質地段，吸引了不少大眾的目光，例如華固標下景美財訓所地上權土地，規畫推出4字頭房價產品，比起周遭新案開價7字頭，令許多消費者眼睛一亮，大喊便宜。

一般情況下，地上權住宅的確會比周遭便宜2∼3成。由於地上權住宅大多位於精華地段，買下等於是用較便宜的價格進駐到市中心。然而，高力國際調研部董事李日寶開門見山的說：「地上權住宅持有者並沒有土地所有權，僅有房屋使用權，其實是預付租金的概念。」

舉例來說，假設地上權住宅1坪價格為30萬元，權狀20坪，總價就是600萬元。若將這600萬元視為租金概念，使用期限50年，每年租金就是12萬元，平均每個月租金1萬元。

地租、房屋稅
隱形成本要留意

國有地改採地上權標售後的第1個個案「吉美璞立」10月開賣，這是國產署去年7月所標售的地上權，位於民生東路巷內，地點靠近敦化北路、松山機場，地理位 置極佳。每坪開價120萬元，規畫為17∼35坪的飯店式住宅，總價2000萬起跳，使用期限50年，等於每年租金回收要40萬元以上才能打平，這還不包 含每年須繳地租、房屋稅、管理費等其他費用。

地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅，卻須繳交所謂的「地租」給建商。地租是以公告地價的2% 至10% 來計算，這是因為建商把權利金轉嫁到買方身上的關係。以實際案例來看，年繳地租也在數萬元上下，並不見得會比一般地價稅來得低，而且現在土地價格飆漲，表 面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅，實際上還是幫建商負擔了土地漲價成本。

從成本的角度來分析也不划算。李日寶說，同樣都是以公告地價為課稅基準，一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二，而地上權住宅的地租若以常見的5% 計算，地上權住宅是一般住宅的25倍，這些稅負的隱形成本鮮少被討論，若只看投報率3∼4%，的確會很令人衝動。

也有人會說， 先買下、收租金，之後再來轉賣。但是，地上權住宅不像一般住宅，因為沒有土地價值，轉手性較差。李日寶說，地上權住宅的概念類似權證，不論是自用或投資，價值都會隨著時間而流失，理論上，隨著屋齡增加，殘餘價值也會隨之降低。

使用期限滿期
須拆屋還地

然而，目前地上權住宅的實際成交情況卻非如此，由於一般住宅房價高漲、游資多，連帶使得地上權住宅價格竟然也有小幅攀升。但是，若是以投資置產的角度購入 地上權住宅，假設第一手購入的租金報酬率預設為3∼4%之間，這樣的投報率仍優於店面型產品，但房價上揚後，其租金報酬率的優勢也會跟著消失。

雖然使用年限從50年拉長為70年，但是地上權產品沒有土地所有權，無法參與改建或都更，時間一到還必須拆屋還地，有違中國人「有土斯有財」的傳統觀念。 更何況，房屋使用權能否續租，年限一到必須仰賴建商與政府溝通，50、70年之後的政府5政策誰也料不準，因此如果是以居住需求買下地上權住宅，須留意此 點。

地上權住宅的貸款處理也是一大問題。永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，先前經手過的地上權住宅，願意給予貸款的銀行，雖然多半仍以房貸方式辦理，不過貸 款成數最高僅約6成，銀行所願意放款的成數比工業住宅還要低，甚至還有些銀行會以信用貸款來放貸給地上權住宅，利率至少3% 起跳，增加買方的利息支出。

不過，今年9月政府開放建物本身可單獨貸款，銀行較願意採納，等於為地上權住宅的貸款解套。然而，由於不溯及既往，今年9月以前取得的地上權產品無法適用，在購買時須特別留意。

工業宅
貸款不易可能還會被罰款

前2個月，台北市政府對工業住宅動大刀，針對10件工業用地改成住宅出售的業者揮刀，包括遠雄等大型建商紛紛中箭，遭政府罰款。

市面上充斥的工業住宅雖然較一般住宅價格可便宜到2成，但是不僅購買後有違規使用之嫌，更重要的是工業住宅的貸款成數無法像一般住宅貸到8成，購買時不得不慎。

根據都市計畫法規定，為了都市發展的長遠規畫，劃分好各土地使用分區管制以方便管理，分為商業區、住宅區及工業區等。但由於台灣產業結構轉變，傳統工業區 普遍都有閒置的問題，因此為了紓解住宅區、商業區用地的使用密度，同時促進工業土地的利用，都市計畫法施行細則第18條，開放申請甲、乙種工業用地，做為 一般事務所、一般商業設施、廠辦、工廠等使用。

房價低於均價2成
但屬違規使用

中信房屋行銷部副理江龍名表示，這一類住宅雖被稱為「工業住宅」，實際上是「工業用地事務住宅」，工業區用地無法申請住宅建築執照，這些工業宅卻用來做為住宅使用，屬於違規使用，主管單位可以對此開罰。

雙北市工業住宅相當多，例如遠雄在內湖的遠雄藝朗、新北市的元氣大鎮，都是知名的工業宅違法使用案例，目前台北市已經針對幾個建商開罰，希望收到嚇阻效果。

為何工業住宅大行其道？ 「便宜」是最大的優勢。江龍名分析，台北地區房價高漲，工業用地取得成本便宜，通常推出的建案單價會比鄰近住宅行情低1∼2成，讓許多消費者眼睛一亮，因此這幾年建商紛紛推出這類產品搶攻市場，在低於市場行情的支撐下，銷售狀況不差。

工業住宅在使用上也有優勢。由於工業區的道路寬敞，沒有商業區擁擠的感受，而且為了符合工業使用，都是以工業廠房的標準來設計，從建築的角度來說比一般住 宅堅固，且室內樑柱少又寬敞，通常不會有隔間，多半是以沒有裝潢的毛胚屋交屋，對於喜歡自行揮灑空間創意的消費者來說，是很適合的產品。

不過，講到工業住宅的劣勢，可能就比起優勢來得稍多。首先是法令問題，工業區依法不得興建住宅，若違規使用政府將罰鍰6∼30萬元，而且採連續罰，因此使 用者將面臨罰款的狀況。另外，由於工業住宅交屋多半是毛胚屋，不少案子有二次施工的違規問題，雖然不遭舉報時就安然無事，然而一旦遭舉報就需要恢復原狀， 屆時可能有將整間房子拆除的情況發生。

貸款成數至多7成
優惠專案無法適用

更令人頭痛的是貸款問題。睿紳代書事務所代書陳永慶表示，一般來說，工業住宅因為便宜，購買族群多為首購族或收入較低族群，但是工業住宅的用地屬於乙種工業用地，又是違規使用，因此銀行放貸時的審核會較為嚴格，無論是貸款成數或是利率，都會比一般住宅的條件差。

「通常貸款成數最多7成，利率則比一般住宅來得高。」陳永慶說。再加上是違法使用，所以政府所有的優惠方案，例如青年安心成家方案、住宅補貼等，工業住宅都無法適用。

還有一項缺點是生活環境問題，由於地目屬工業用地，使用者仍可做為工廠使用，如果居住在這一類房子，鄰居把空間拿來當工廠使用，其實是合法使用，反而是當做住宅的人是非法使用，而這樣的生活環境相較於純住宅區會複雜許多。

有許多消費者以為工業住宅的水費、電費、稅率，都會比一般住宅來得高，其實，水電費部分，只要不是營業用途，費用等同於一般住宅，不會特別高。地價稅、房 屋稅方面，如果使用執照所載用途為辦公室，實際上卻是供住家使用，依房屋稅條例規定是按住家稅率課徵房屋稅；地價稅則是只要提出自用住宅申請，也可適用千 分之二自用住宅用地稅率來課徵，因此與一般住宅繳納稅費相同。

稅率可比照住宅
自住或投資因人而異

由於工業住宅的問題千頭萬緒，政府部門對此也是頭痛莫名，新北市曾經提出要讓區內所有工業住宅就地合法的政策，因反對聲浪太大而作廢，目前仍是且戰且走階段。

新北市第1樁從乙種工業用地變更為住宅的案例「金莊悅泉」，發生在2009年5月，須繳納代金給新北市政府，同時要負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金，總計為2億多元，由全體住戶均分，如此是否合算，見人見智。

工業住宅適合做為自住或投資，要看個人需求。姑且不論違法使用問題，若不擔心環境問題、自備款又充足，或許可選擇工業住宅；若從收租角度來看，工業住宅價格低於周遭，在租金條件相同的情況下，用於收租會比一般住宅來得優。

零土地持分住宅
小心都更一無所有

一直努力存錢，夢想當包租婆的心如， 好不容易存了300萬元自備款，於是很勤勞的上網搜尋低總價小套房。有一天，她在某知名仲介網站看到一間位於西門町捷運站附近300公尺， 權狀11.8坪的小套房， 總價418萬元，平均每坪只要35萬元，幾乎是近期市場成交行情的最低價，於是很興奮的打電話給仲介預約看屋。

仲介一聽心如說要看這間套房，立刻誠實的告訴她：「不好意思，我想要先提醒您，這間套房沒有土地所有權，也就是零土地持分，而且每個月還要付給地主仁濟醫院3,719元地租。」聽到仲介這麼一說，心如立刻打退堂鼓，但她很好奇，為什麼會有零土地持份的房子呢？

擁有不動產經紀人考試及格的律師蔡志雄解釋，零土地持分的房屋分為3種類型：第1種是心如看的小套房物件，也就是房屋所有權人向地主租土地蓋房子，只有建 物所有權，沒有土地所有權；第2種是使用借貸類型，地主無償出借土地讓屋主蓋房子，只能維修不能重建；第3種是無權占有，也就是未經地主同意，屋主偷建、 只有門牌號碼的房子，地主可要求拆屋還地。

目前在台北市，以第1種零土地持分類型的房屋案件最多，像仁濟醫院光是在萬華區、台北火車站南陽街等精華地帶，就有高達3萬多坪的土地出租，每個月光是收租金就足以營運。

拒貸款＋難脫手
首購族少碰為妙

如果貪小便宜，或被房仲誤導而買了這種只有建物所有權、而沒有土地所有權的零土地持分房產，究竟會遇到哪些問題呢？蔡志雄表示，購買這種房產不僅銀行不會貸款，還可能遇到以下4種狀況：

狀況1 地主可以隨時調漲租金
一些租戶曾為了仁濟醫院調漲租金而被告上法院，結果都敗訴，主要是因為仁濟醫院在租約中載明：「租賃期間遇有公告地價調整時，地主得調整租金。」另一份租約中也載明：「租賃期間地主認為有必要時或經濟變動時，可得隨時調整租金而租戶不得異議。」

狀況2 萬一都更連廁所都分不到
2011年南陽街200多位承租戶聯名申請自辦都更，但是仁濟醫院董事長、華南銀行董事長林明成只願意使用權利轉換方式進行都更，也就是說，將來都更將依照土地價值、建物價值分配。

由於地主擁有的土地價值相當高，都更後絕大部分的房產仍握在地主手上，承租戶只擁有建物所有權，而這些建物都是20年以上的舊屋，殘存價值相當低，都更後恐怕連一間廁所都換不到，等於這些承租戶將連棲身之所都沒有，因此都更困難度相當高。

狀況3 賣屋要換新租約多付租金
由於零土地持分的房產只有建物所有權，賣屋時雖不用繳地價稅、土地增值稅，但是必須和地主更換新的土地租賃契約，而換約時要繳交14 個月地租租金，如果不想繳，地主可以拒絕更換租約，或是主張地主有優先購買建物權，等於把土地收回不再承租了。

狀況4 買到非法擴建房屋須拆屋還地
蔡志雄就曾辦過一個案件，委託人買了一間40坪只有建物所有權的房產，結果地主跳出來控告前屋主只租20坪卻擴建到40坪，超過的20坪要拆屋還地，吃虧 倒楣的是委託人，花了40坪的總價，卻買到不合法的擴建房屋。零土地持分的房產就可能會碰到類似的狀況，所以建議購買前一定要確認權狀面積是否符合，以免 買了以後被拆。

低於市價5折
才適合投資出租

天時地利不動產顧問公司創辦人張欣民表示，從以上4種狀況來看，零土地持份的房產較為複雜，不適合一般民眾購買，最好還是買有土地所有權狀、建物所有權狀的房產較為安心，也不用擔心被騙，因為買方可以到地政事務所調閱土地、建物謄本。

零土地持分的房產多了一份賣方與地主的租約，這份租約的真假無從辨別，一不小心就可能吃虧上當。而且一般來說，土地會越來越增值，房屋卻會折舊，這類型的房產買賣可能乏人問津，脫手困難。

當然零土地持分房產也不是全然沒有優點，唯一的好處就是因為沒有土地只有建物，不用付錢買土地，總價相對較低，也不用付地價稅、土地增值稅，只要付地主租 金。如果是想買來出租的民眾，除非價格真的很便宜，例如低於市價5折，投資報酬率很高，並且留意租約內容，也不失為一種投資標的，端看個人的購屋目的和選 擇。

來源：Money 2013/12

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