去年下半年以來房市政策動盪，都會區房屋去化天數普遍拉長，房市價位紛亂，只有屋主急著賣屋，買方才可能談到便宜價。今年上半年因房地合一稅等熱議尚未拍板定案，房市未來充滿變數，讓賣方壓力大增，現在正是自住客積極進場、爭取價差的好機會。

從事房仲多年的張先生表示，由於政府頻頻打房，屋主開價變得較為平實，議價空間也變大。不過，早期進場的投資客和多屋族因持有房產時間較長，購屋成本不 高，並未真正因打房政策造成損失，即使讓價五到十五％出售也不會賠錢，頂多賺得少一點，因此，買方大可積極議價，只要價格不離譜，成交的機率不小。

要如何挑到降價好屋？以下五招是自住客的必修法門：

必學招數1／善用網路降價地圖

有不少買方在降價風潮下仍選擇觀望，對此資深房仲業者蔡經理指出，政府的打房主要針對投資客及多屋族，自住者並不會被波及，因此只要有需求，任何時候都是 買點，尤其長期持有五至十年以上，更不用擔心這兩年房價短期盤整會對自己造成影響；即使明後年由於打房因素房價向下修正，待五年或十年後換屋時，房市又是 另一番光景了，不如趁此時購屋，價格好談，容易用理想價買到理想家。

在購屋區段上，若預算充足，建議優先選擇機能成熟的蛋黃區，又以捷運沿線、百貨商圈、大型綠地公園、明星學區周邊的物件換手率最高，房價支撐力最強，就算因特定因素房價盤整，也能很快振作。議價時，建議以同區域內降價幅度最大的物件作為參考指標。

目前網路查詢房價及物件的管道非常多元，除了官方的實價登錄網，許多房仲業者也提供線上即時查詢，例如好房網推出的「降價地圖」，就以可依照區域、商圈或 捷運路線等不同篩選方式，快速查詢心儀物件。低於市價二成以內是這波降價潮的合理議價範圍，好物件可從低於市價一成左右開始議價，若是賣方有資金壓力，就 很可能讓價二成以內求售。

必學招數2／搶進斷頭屋、閒置新屋

在預售屋部分，目前約有20％的屋主採取降價策略，主要是考量等候交屋時間尚有一至兩年，這段期間的交屋成本及多空變數多，只要不賠錢就趕快跑，尤其是有房貸斷頭風險的屋主，甚至會願意小賠殺出。

一般來說，「認賠已付款的三分之一」是投資客所能接受的降價範圍，以總價二千萬元的預售屋為例，假設屋主已陸續付給建商六百萬元，尚有一千四百萬元未付 款，此時若繳不出房貸即將斷頭，就有可能願意以一千八百萬元賠售；扣除一千四百萬元未付款，屋主還可拿回四百萬元已付款，總比斷頭血本無歸好得多。

至於一些供給量過多的新興商圈或重劃區，常見掛單許久的新成屋，多半因屋主沒有談到期望價位而一直未成交，此類物件也是買方可以鎖定的目標。假設屋主原本 期望的獲利值為二百萬元，但因為擔心未來房屋持有成本墊高，每年還要繳交水電費、管理費等，就有可能願意讓利，只要賺個一百萬或一百五十萬元就會賣出，買 方議價成功的機率就會大幅增高。

必學招數3／勤跑房仲店頭蒐集資訊

除了藉由網路搜尋降價屋，房仲店頭也是獲得降價屋資訊最直接的管道，近期正在積極看屋的買方，不妨勤跑房仲店頭，一來可以接觸更多第一手消息，二來也能和經紀人打好關係，「挖」到更多隱藏版好物件。

舉例來說，原本預算八百萬元、只打算買汐止中古屋的阿明，近期在鄰近汐止的東湖附近，找到一間二十坪左右的二十八年舊公寓，幾經斡旋後竟然意外成交，連阿明自己都感到吃驚。事實上，東湖賣方最初曾出價高達1,110萬元，但由於超過預算太多，阿明一開始並未考慮。

勤跑店頭幾個月之後，阿明赫然發現房仲櫥窗上的開價下修至九百八十萬元，而這個物件掛的是台北市內湖區的門牌，騎車到捷運東湖站僅約五分鐘，交通條件遠勝汐止，阿明索性一試，大膽交付仲介斡旋議價，最後居然以八百萬元成交，價差超過三百萬元！

必學招數4／不心急 不主動加價

針對議價有三不政策：不亂加價、不要心急、不要擺臉色。

遇到中意的物件，應先擬定一個心中的理想價位，再往下出價，在房仲約到屋主出來議價之前，最好不要主動加價，但可以向房仲表達有「保留加價空間」。當屋主願意出來議價時，代表買方的出價和屋主心中的底價相距不遠，此時應視賣方的讓價幅度來決定加價與否。

議價時不要心急，就算再喜歡，也不能表現出非買不可的急迫感，也不要為了砍價故意擺臉色，俗話說「和氣生財」，多釋出善意，製造自己和對方的「共鳴」，反 而更能得到較大的折讓幅度。建議不妨多探聽屋主背景，尋找自己和屋主的相似點，藉由「攀親帶故」來爭取好感度，增加降價機會。如果遇到較年長的屋主，可充 分展現誠意，以年輕首購訴求贏取同理心。

必學招數5／兩手策略攻陷賣方心理

除了溫情攻勢，兩手策略也是議價時很好用的方法，年輕購屋者不妨邀長輩一同看屋，讓長輩擔當「嫌貨人」的角色，針對屋況瑕疵盡量挑剔，以爭取更大的議價空 間。若是夫妻，則可以一方扮黑臉，一方扮白臉，一人負責挑缺點，另一人展現購屋誠意，並向房仲或屋主透露還有其他物件正在考慮，「不買這間也沒關係」，反 而可以造成賣方壓力，願意對價格妥協。

另外，議價時別忘了「先殺單價，再殺總價」，最後再刪去尾數，一點一滴讓房價降到最合理的數字。但不論用哪種方式議價，前提是出價不能偏離行情太遠，以免被認為是「來亂的」。

最後提醒的是，即使文宣或屋主聲稱已調降過價位，仍可酌量議價，畢竟過去不少賣方開價過高，且明顯高於市場行情，這波降價只是降回原有的行情水準而已，買 方事前要多做功課，才能視破這種「偽降價」。相反的，如果降價後確實低於市場行情均值，再砍價的空間就不高，不妨爭取「去尾數」，如九一五萬元爭取以九百 萬元或九百一十萬元成交，不無小補。

轉載：好房網 2015/4

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