房地合一立法過關後，今年底前購屋可適用輕稅的舊制，下半年等於是民眾最後輕稅購屋的「黃金省稅期」。

被視為房市利空的「房地合一稅」拍 板定案，確定自明(二○一六)年一月一日開始實施後，台灣房市將從「輕稅」時代步入「重稅」時代，引起不少人對後市感到悲觀，並有人開始擔心房價泡沫化問 題，淡江大學產業經濟系副教授暨德明財經科技大學客座教授莊孟翰更提出「紅色警戒」的看法。

不過，也有房仲業者提到，有自住需求者，宜把握今年底前的黃金購屋期，積極進場可以成功避稅。

六成民眾看跌 房價下修三～一○％

立法院在六月五日三讀通過「房地合一稅」，房市由多翻空的態勢更加明顯。永慶房產趨勢前瞻報告結果指出，有高達近六成民眾「短期」看跌房價下修三～一○％，另有四成五的民眾「長期」看跌房價，唯幅度並不大，也在一○％上下，顯見房價雖仍有修正空間，但大跌機會並不高。

房市較悲觀的氛圍，主要來自於去年全台房屋移轉棟數，僅三十二萬五九八棟，而今年一至五月，雙北市含土地及建物在內的不動產買賣交易，比起去年同期減少二五％以上。地產界人士擔憂，今年的成交量恐怕跟去年一樣少(附表)。

於此同時，作為市場行情好壞指標之一的房屋代銷業者動態，從以前積極搶案到現在「挑三揀四」只接好賣案子，但不願花錢蓋接待中心的種種現象，大有「度小月」的心理準備，更讓人對未來房價難有期待。

《好房網不動產週報》社長倪子仁指出，房市景氣好時，建商搶推案，房屋代銷公司則搶接案。然而，去年以來房市交易量明顯下挫，房市的交易總額，更從前年的四．七兆元跌到去年剩下三．七兆元，一年來少了一兆元，約五分之一的成交量。

百億建案無接待中心 代銷省很大

倪子仁表示，房市近期在房地合一政策凌遲下，房屋代銷業面臨空前的衝擊，許多大型建案的代銷公司頻頻換手，出現所謂的轉手潮，代銷業者只願接包櫃或純企劃，不願接包銷。

所謂的包銷，就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔。此在房市行情好的時候，案子很快完銷，代銷公司成本支出較少，利潤就較高；反之，房子銷售期拉長，又賣不動，每天一開門，支出就產生。

根據《好房網不動產週報》市調資料更顯示，近期有十七個指標的預售屋建案，建商和代銷公司為了省錢，根本沒有搭建銷售中心，而是租用工地附近的店面來銷售。

像位於台北市士林區總銷售金額達二七○億元的「欣翰士林官邸」，與位於台北市大安區總銷金額一二○億元的豪宅案「敦南寓所」，兩案總銷金額都破百億元，居然沒搭接代中心，其「省很大」的市況，成為房市從多頭轉空下的特殊現象，也突顯出當前預售屋市場的慘況。

除 此之外，中央銀行公布四月購置住宅貸款為五兆八九二七億元，月增一三二．三九億元，但年增率卻持續滑落至三．三六％，創近十八個月新低；另建築貸款餘額為 一兆六三八九億元，小幅下滑一．○六億元，年增率持續滑落至六．一六％，除已連續四個下滑外，更創近九個月來的新低。由以上兩項指標顯示，房市反轉警訊愈 來愈明顯。

政府打房 卻擔心引發金融風暴

同 時，台灣經濟研究院在五月份也公布營建業的營業氣候測驗點，指四月份為八十二．八七點，較三月小幅上升一．九六點。台經院副研究員劉佩真認為，這主要是反 映三二九房市檔期，若沒此因素，並跟去年同期比較，年增率將衰退一九．八％，顯示國內房市仍在低檔盤旋，走弱態勢相當明顯。她並指出：「未來三到五年間， 房市難有樂觀理由！」

倪子仁表示，房地合一政策雖經立法院三讀通過後，地產業者個個引頸期盼利空趕快離開，讓房市回歸基本面。然而，利空看起來似乎還未遠離，因為央行開始金融檢查銀行業者在土建融及房貸戶放款的情況，深怕房價如果重挫，將嚴重影響台灣的金融業，引發另一波台灣本土的金融風暴。

房仲業者觀察中央銀行統計資料指出，五大銀行新承做購屋貸款金額從去年五月至今年四月約四四九四億元，相較於二○一三年五月至二○一四年四月新承做金額大減一千一百億元，年減二○％。

房仲業者表示，銀行獲利來源當中，非常重要的部位即是以不動產作為抵押擔保借款的授信業務，因此不動產交易緊縮，銀行界也很頭疼！

此外，不 少人擔心房價將泡沫化，可能引發房市的崩盤。對此，莊孟翰針對房市泡沫化的十大指標(見附圖)表示，目前有九項指標有「超標」的情況，但他認為，房價目前 並無泡沫破滅之危機，卻有超額供給之隱憂；而在景氣來到轉折階段，加上房地合一稅的實施，他表示，房市已進入「紅色警戒」區。

莊孟翰也談 到，二○○八下半年金融海嘯發生後，房市由多頭翻空，大家都擔心漲高的房價會泡沫，但政府為救市，於二○○九年初調降遺產和贈與稅的稅率為一○％，有效引 導海外資金回流台灣，並造就另一波房市多頭迄今。由於目前仍處於游資充沛階段，因而有人開始倡議，將遺贈稅往上調高，如此一來，對開始修正的房市是否將是 另一大利空，值得觀察。

注意美國升息 帶動央行升息壓力

此外，美國結束ＱＥ(寬鬆貨幣政策)，外界都在觀察美國聯準會的升息動作，而一旦美國升息，台灣的央行也會有所行動，萬一房貸利率調高至三％的心理關卡，就真的不利房市發展。

世邦魏理仕(CBRE)台灣辦公室為慶祝成立二十五周年所舉辦的「全球經濟暨不動產投資論壇」中， CBRE全球首席經濟學家Richard Barkham博士針對全球升息走向，提出最新看法認為，美國升息時間點最快會落在今年九月或明年一月，僅象徵性小幅上升二十五個基準點，對整體經濟影響有限。

未來一年內將繼續維持低利的環境，對全球商用不動產投資來說是利多消息。台灣、香港、新加坡料將跟進美國升息步伐，但根據過去經驗來看，至少延遲六至十二個月。預估台灣央行到明年中將感受壓力，進而啟動升息循環。

民調顯示未來半年是買房好時機

不過，在房市轉為悲觀的同時，房仲業者趨勢前瞻報告的同一份問卷調查結果也指出，全台民眾在房地合一完成立法後，認為未來半年「是」購屋時機的比重大幅走高，比重由 第一季的二八％，激增到第二季房地合一稅三讀通過後的三八％，創近八季新高，且全台七大都會區，民眾認為未來半年「是」購屋時機比重，也出現全面大幅攀升 跡象。

全台買氣出現明確回升訊號，預期下半年量能有機會出現回溫。

房仲業者表示，今年全球經濟復甦相當不穩定，而國內更有總統大選、囤房稅、限貸、查稅、房屋現值大增等議題，目前屋主降價求售意願不斷攀升，相當有利民眾議價購屋。

對於目前有意售屋的屋主，怎樣的價格才可以吸引消費者呢？廖本勝指出，第三季有高達三九％的消費者，進場購屋理想價在「成交行情正負一○％內」，其次有三五％的消費者希望是「比成交行情低一○～二○％」。

房仲業者說，房地合一立法過關後，今年底前購屋可適用輕稅的舊制，也就是說，在今年十二月三十一日前完成房屋移轉登記後，持有超過兩年，只要在二○一七年十二 月三十一日售出，就不會有奢侈稅課徵問題；當中雖然要課財產交易所得，但稅率會比二○一六年一月一日買進、持有超過兩年、於二○一八年一月一日賣出，就 「獲利」要課三五％的財產交易所得要來得便宜。

自住買房 十月底前宜做決定

也就是說，今年下半年是民眾最後輕稅購屋的「黃金省稅期」，此時買屋的民眾不僅不會被新法六年自住條款綑綁，還能享受到輕稅與較大的資產靈活度，有意購屋置產的民眾，應加快進場速度。

不過，因為申辦銀行貸款、代書過戶登記等作業期，通常需一～二個月，廖本勝建議有意購屋者，一定要在今年十月底前完成擇優買進，才能適用舊制，而免受限於房地合一新制條款和稅率。

此外，以「省稅」角度來看，建議民眾可考慮購置土地持份較高的透天、公寓和店面產品，將可擁有高省稅效果，聰明進行節稅規劃。

中信房屋也 進行房地合一稅定案的問卷調查，副總經理劉天仁表示，由於房屋稅的課徵基準是採用「房屋評定現值」，而「面積愈大、總樓層愈高、屋齡愈新」，房屋評定現值 也就愈高。以此標準來做「買屋考量」時，新成屋比起中古屋的持有成本將相對增加許多，因此，有合計超過一半(五四．四％)的民眾表示，會考慮轉買中古屋。

劉天仁說，由於新成屋與中古屋的未來持有稅差異太大，這將導致都更意願降低，尤其台北市面臨市容老化的迫切課題，要獲得改善的時程會拉長更久，形成「肥了稅收，醜了市容」的邊際效應，這應該是政府始料未及卻又必須嚴肅面對的課題。

房地合一稅讓成屋產品吸睛

鄉林不動產研究室也強調，新購住宅凡於明年一月一日前完成登記，且兩年沒賣，就可沿用「房地分離」舊制，有購屋需求者在確認課稅原則之後，從原本觀望態度轉趨積極。

鄉林建設在台北市「鄉林大境」、新北市「鄉林淳青」及台中「鄉林皇居」、「鄉林美術?」等新成屋，隨時可過戶入住，近十天來賞屋客明顯增加，其中不乏是回頭客，出價誠意度大幅提高，讓接待中心人員應接不暇。

鄉林不動產研究室指出，未來影響房價因素除了房地合一稅的實施之外，還有七月一日起即將施行的容積獎勵限縮為二○％政策，在稅負增加、容積減少的雙重壓力下，建商的土地成本增加，未來房價只會往上漲，尤其是新建照之建案更高不可攀，因此今年下半年絕對是最佳購屋時間點。

不過，針對建商把購地成本和稅負增加(建商要負擔土地增值稅)，並將成本轉嫁到房價上，指房價不易跌的情況，也有地產人士認為，除非是很好的地段，且具有抗 跌、保值的產品，否則，開價過高的建案，未來去化的速度將愈來愈慢，反而不利建商。唯有適度的「讓利」，才有可能吸引有自住客購買。

有建商私下表示，依據過去開價的情況，大致是成交價約打八二折至八五折，而建商今年開價已較去年低一成左右來看，預期未來讓利空間約可至七五折至八折間，但成交與否，仍要視不同建案的不同立地條件而定，消費者不能一上門就說要打七五折，沒成交還要怪建商不讓利。

理財周刊2015.6.26

延伸閱讀》一次搞懂「中古屋」選購十大原則

0 0