經過兩年的苦苦等待，台灣房市的買方市場終於來臨，這是真的嗎？先來看兩個數字，2013年3月五都買賣移轉棟數較上月暴增71.2%，如果你對冰冷冷的數字沒感覺，那麼再來看以下這則故事。

李皓是一名小導遊，老家住台北市松山區，打算今年跟女友步入禮堂，準老婆最關心的第一件事當然是：結婚後住哪？以李皓的工作需要，離機場較近的新北市林口區是個適合覓屋的地點，而且房價理應比較能夠負擔得起。

懷揣著幸福成家的夢想，李皓到各預售屋案場，卻硬生生被澆了一盆冷水，他發現預售屋的開價在35萬元以上，他算了算，如果要買3房的房子，加上動輒 30%以上的公設，起碼得買到權狀45坪以上，總價也要1,350萬元；於是他決定去找屋齡10年以內的中古屋，沒想到選擇還不少。因為這幾年建商拚命在 林口推案，有許多社區大樓其實空屋頗多，走訪近半年左右，他以1坪近19萬元買下1 間屋齡6年的社區大樓中古屋，坪數將近40坪，以750萬元成交，是屋主開價的8折。

像李皓這樣的自住客正是近兩年來的基本買盤。政府從2010年6月起不斷透過政策來打壓房地產價格飆漲問題，例如央行在2010年6月宣布針對台北 市及新北市10個縣轄市，祭出「選擇性信用管制」，限制名下已有房貸、要再買第二間房的人房貸上限不得超過7成，同時也宣布升息；緊接著在2011年6月 實施奢侈稅，針對持有不到2年的房子，在移轉時開徵10%或15%的稅費，讓手上有多間房子的人趕緊在2011年5月底前拋售手上物件，以免被奢侈稅 「卡」住，多繳一筆稅。

景文科技大學財金系副教授章定煊分析，這個政策明顯影響了2011年下半年的買賣移轉交易，根據內政部的統計， 2011年的全省買賣移轉棟數較2010年少了4萬多戶。

接下來， 2012年8月政府又推出實價登錄政策， 要求地政士與相關業者在完成交易的一個月內，要將成交資料上傳到內政部，力求交易價格能透明化。從此，房價不再被房仲業者或建商、代銷業者牽著鼻子走。

實價登錄推出前後，明顯地讓買氣徹底凍結，因為許多想買房子的人暫時「Hold 住」不進場，他們在等什麼？等著實價登錄系統上可以公開真實的成交數據，也因此2012年的全台買賣移轉棟數創下10年新低，比2003年爆發SARS、房市谷底時還要慘。

實價登錄政策上路9個月以來，共公布了20萬5,000筆資料（截至04.23）， 這個系統讓想買屋的民眾多了一個價格參考管道。實價登錄系統上路半年後，買方不肯加價、賣方不肯降價的僵持期終告結束，雖然價格短期內並不至於大幅下跌， 但買方將有更多元的選擇機會，買到價位與條件都符合需求的好宅。根據中信房屋新埔店副理楊子賢的觀察，以往開高價求售的屋主若願意降價，成交速度就會很 快；現在的買方也很聰明，價格緊咬，只願意出合理價，而不願意追高，有資金需求的屋主只能妥協。

賣方的壓力來自兩方面，第一是供給量大增，在建商齊力推案下，2012年全台推案量創下歷史新高， 2011年與2012年的全台推案量均突破1兆元。換句話說，未來全省還有超過3兆（編按：2010∼2012年的預售案量）、超過16萬戶的新成屋會不 斷投入市場，供給量大增。

另一方面來自房貸利率開始緩步提高， 從2010年初的1.35%迄今已升到近2%， 雖然目前的利率對口袋深的屋主仍不是件嚴重的事，但伴隨著全球景氣緩步復甦，利率不可能再低，只會往上調，從時間上的考量，對賣方也屬不利。

而根據《Smart智富》月刊走訪各方專家的意見，也一致認為現階段的確是對買方有利的時刻，更因為以下3件事，讓買方出現3大殺價利器：

利器1》奢侈稅上路將滿2年貨色變多，議價空間也加大

過去兩年，不少房子卡到奢侈稅，屋主若要賣屋，通常採取高掛價格，把稅負轉嫁買方，但今年6月奢侈稅上路滿兩年， 當初被卡住的房子，現在屋主不需要再負擔稅費，因此讓議價的彈性空間加大了。

大聲公行銷顧問執行總監田大權則說， 奢侈稅到期的效應，事實上在今年初已開始提前發酵，因為2011年2月傳出奢侈稅開徵消息時，就已經有很多人在賣房子，當時接手的買盤，從今年初就陸續丟進市場來賣。

根據住商不動產的統計，雙北市今年首季委賣量，較去年同期增加5%∼6%，全國不動產董事長葉春智也預估，今年第2 季的委賣案量還會成長2成。對自住客來說，市場上的貨色變多了，選擇也更多元，有助於放大議價空間。

利器2》實價登錄系統上線　房價更透明，殺價有依據

實價登錄上路9個月後，雖然房價看似未明顯下跌，但房價不斷上漲的情況已不復見。而實價登錄網上路後也不斷升級功能，讓民眾可以設定查詢特定路段的平均單價，或是行政區的平均單價，更能清楚過去幾個月的成交行情。

以前自住客想買屋，價格的參考就只有各房仲網站上公布的成交訊息，如今又多了一個官方的參考資訊，對買方來說正是最好的殺價利器。記者也發現，實價 登錄網站上的成交均價與房仲公司的成交價有落差，多半更便宜。以台北市為例，中古大樓就差距甚大，在台北市北投區的成交均價差距甚至高達27.5%。

利器3》張金鶚任副市長　屋主持屋成本將逐年增加

政治大學地政系教授張金鶚4月走馬上任台北市副市長，一上任便宣示「實價課稅是一定要走的路」，雖然財政部馬上回應，現階段尚未有完整配套措施，實 價課稅暫不可行。以「居住正義騎士」自居的張教授，也表明現階段僅能配合中央政策，逐步調高公告土地現值、房屋評定現值及公告地價，以趨近市價。

事實上，不論張金鶚任期多久，在政府財政困窘下，全台灣的房地產租稅偏低，已是不斷被檢討之事，更兼之，房屋與土地稅屬地方政府財源，在地方政府開 源不易的情況下，從房地產項目上拔鵝毛，已是必然的趨勢。以過去3年雙北市為例， 土地公告現值調幅均超過2位數，這說明：未來屋主的持有成本將不斷墊高，晚一年賣屋要繳的土增稅會更多，而每年要繳的房屋稅與地價稅也愈來愈沉重。

這樣一來，手上有閒置房地產的屋主難免會擔心房屋持有成本逐年墊高，願意提早脫手省稅，價格也有鬆動的可能。

綜合上述3大買方利多，現在正是適合自住客的進場時點，誠信國際聯合開發公司總經理蔡璟柏更斷言，在推案量大的地方，例如三峽、林口、淡水新市鎮等地，價格還會緩步走跌，有撿便宜的機會。

只不過購屋者要認清一個現實，景氣只是緩步走揚，利率並不會快速急升，寄望房價崩跌並不切實際，屋主的心態也跟以往不同，在後奢侈稅與實價登錄的新 時代，不能再用過去的習慣方法來殺價，接下來，《Smart智富》月刊就要教你買屋殺價的新思維，讓你買對不買貴，殺價一次到位。

4步驟精準殺到合理房價

步驟1》估價（先了解區域行情）：做足功課，可以讓你不被屋主開價糊弄。

步驟2》算價（掌握屋主購屋、賣屋成本）：知己知彼，讓屋主成本現形。

步驟3》喊價（列出房子的優缺點，先讚優點，再挑毛病）：不能挑剔過頭，買賣不成反成仇。

步驟4》砍價（殺價戰術推演）：出價快又狠，緊守價格底線。

轉載：smart智富2013/5/1

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