權責劃分清楚　租屋不吃虧！

Q1：房東出租房屋，可能增加的稅負有哪些？

A：當屋主出租房屋，而有租金收入 時，就會產生「租賃所得」，必須列入個人所得稅一起申報。實際租賃所得可以扣除房屋出租時的「必要損耗及費用」，計算方式分為列舉扣除和不列舉2種，列舉 時應檢附修繕費、地價稅、房屋稅、保險費、貸款利息，或房屋折舊等憑證；若不列舉，則直接扣除租金所得的43%，也就是財政部規定的必要損耗及費用標準。

應注意的是，若將房屋無償提供給他人作為營業使用，仍然要按照當地租金行情計算房租收入；但若是將房屋無償出借給非營業的個人作為住家使用，則可以訂定無償借用契約，由當事人以外的2人證明，並經過法院公證，就可以不計算租金收入。

另外，當房屋出租時，不符合地價稅對於自用住宅「無出租」的規定，稅率則從自用住宅的0.2%，變成一般用地的1%。

至於房屋稅部分，稅率分為住家用、 營業用、非住家非營業用3類，其中住家又可分為自住和非自住，自住住家用房屋稅率在房屋稅條例修正後，仍維持房屋現值的1.2%，非自住稅率下限則由 1.2%調高為1.5%，上限由2%調高到3.6%，因此房屋若出租，最高有可能被課徵3.6%的房屋稅，增加為原有房屋稅的3倍。

Q2：房東可將稅負轉嫁到房客身上嗎？

A：理論上所有稅金都應由房東自行吸收，實務上卻有不少房東藉由提高租金補貼稅金支出，甚至有房東為了避稅，要求房客申報所得稅時不得扣抵租金，此種情形已是違法。

房客若不希望被轉嫁稅金，簽約時須 注意合約上是否載明「租金不含稅」，若有，代表租賃所得稅將由房客負擔。另外，制式的《房屋租賃契約》第16條載有「甲方的稅負如因出租乙方而增加，其增 加的部分由乙方補貼，乙方絕無異議。」房東可依約向房客追討增加的稅金，建議房客簽約時可修改或刪除此項條文，以避免產生糾紛。

Q3：申報租金抵扣所得，應檢附哪些證明？

A：申報所得稅時每人每年最高可列 舉扣除12萬元的房屋租金支出，不論租屋者是納稅人本人、配偶、受扶養的直系親屬皆適用。申報時須檢附租賃契約影本、房租付款證明（如轉帳明細表或匯款 單）、自住切結書或其他自住證明（如設籍證明文件）。若租屋處用於營業或執行業務使用，或已經列舉貸款利息支出，就不能申報租金抵扣。

應注意的是，租金的受款人必須是房東本人或其配偶，才符合申報的規定。萬一房東並未親自簽署合約，或是委託他人代收租金，則須在合約上註明實際受款人。

另外，若納稅人扶養的子女就讀於大專院校，其居住於學校宿舍或在外租屋的費用也可申報抵扣，只要提供宿舍費的收據影本，或是房東開立的租金收據，即可列舉扣除，但若是子女在國外留學的房屋租金，則不可申報。

Q4：若房客欠租，房東可強制其搬離嗎？

A：根據《民法》440條規定，房 客欠租超過2個月，並且經過催告無效後始得終止契約，也就是說，若欠租未滿2個月，租賃契約依然有效，房東不能要求房客搬離，也不可更換門鎖、擅自進入屋 內搬運物品，或是斷水斷電，否則就會觸犯《刑法》的妨害自由、侵入住居罪或強制罪，其中強制罪屬於非告訴乃論罪，只要檢察官提起偵查，即使當事人和解也不 能撤回告訴。

較好的做法是，先寄發存證信函要求房客限期繳租，並告知契約終止後將收回房屋，若期限截止房客仍未繳租，可向調解委員會聲請調解，或向法院聲請發給「支付命令」，要求房客履行繳清房租義務。當房客仍繼續拖欠，房東就能以調解書或支付命令向法院申請強制執行。

另外，若租賃契約經過公證，房東直接持相關文件到法院申請強制執行即可。

Q5：契約公證應如何進行？

A： 租賃契約經公證後，對於房客 返還房屋、給付租金與違約金，或房東的返還押金等事項，不須經訴訟就可請求法院強制執行。雙方須攜帶身分證正本與印章，房東還須備妥最近一期房屋稅單、房 屋所有權狀、租賃契約書至少3份，至法院購買公證書3張並填妥，再交由公證處收件登記辦理。

填寫公證書時，所有數字、日期均須 以國字大寫書寫，在「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」，在「約定逕受強制執行」欄內，則分別寫明需要強 制執行的標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。另外，也可選擇至民間公證事務所辦理。要特別注意的是，若請律師為契 約作證，並不具有公證效力。

Q6：房東可私自帶人看屋嗎？

A： 當租賃關係成立，房客即擁有 房屋的使用權和居住權，房東不能未經同意擅自進入，否則就會觸犯《刑法》306條的侵入住居罪。若房東想親自帶人看屋，或委託房仲帶看，一定要先徵得房客 的同意，不可趁房客不在家時私自進屋，或是在租約未到期前強迫房客搬離。若急於售屋，可與房客協調提前解約，並給予適當賠償或租金減免。

若房客擔心房東帶人看屋會影響隱私 及安全，可婉拒房東，也可不經房東同意自行更換門鎖，以防止房東私自帶人進屋，只要保留原鎖，並在租約到期前換回即可。萬一房東私自進屋，房客可蒐集證據 （如監視器畫面），請調解委員會或警方處理。若在房東帶看後有物品遭竊，則可直接報警。但在房東態度良好的情形下，建議房客盡量配合供人看屋，避免破壞租 賃雙方關係。