UniqueHomes#1
2014-08-30 10:17:06
2014-08-30 10:17:06
【租屋糾紛的解決】
一、當房東與房客發生租屋糾紛時，通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調，直到雙方均能接受為止。
二、但當彼此無法達成共識時，就必須用強制力來解決了，依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定，符合一定要件者，得選擇調解或進行簡易訴訟程序。
三、此外，在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」，以因應日常生活中大量的小額交易糾紛，避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願，侵害憲法所保障的權利，而造成社會不公及對司法的不信任。
四、小額訴訟程序的特色在於簡便迅速，且做了一些利於一般人民（即非法人、商人、大公司…等）的規定，以使程序不成為阻礙人 民爭取權利的因素。其中詳細內容，請參閱附錄之小額訴訟程序。
五、如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之，但若法院認定不妥，仍可依其職權改用簡易程序。此外，若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者，雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。
六、該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之，所以，各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務，至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者，就不能於非上班時間進行了。
關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處，請參閱法條或詢問各法律服務機構。
【常見糾紛案例小故事】
【故事1】違建問題停看聽
最近我租了間離公司比較近的「頂樓加蓋」獨立套房，因為房東與樓下鄰居相處不好，常聽到樓下鄰居說要去報拆除大隊，叫他們來拆掉這間房屋。
其實，我聽到這些話是很擔心的，我擔心隨時會被趕出來，我想跟房東說不住了，這樣子可不可以。而且：
（1）房東有權利將違建出租收取金錢嗎？另外，我承租違建有沒有違法呢?
（2）我可以基於這個理由提前解約嗎？
【評評理】
「違章建築」產生的法律爭議，在法律上是蠻複雜的課題
首先，我們先來瞭解「違章建築」的特殊性質：違章建築，係未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照，而擅自建造即使用之建物。
一 般而言，在自己擁有全部產權之「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記，在法律上並無「建物所有權」之合法保障；比如說， 違章之建物不能辦理產權之取得或過戶之登記，因而，權利人並無建物所有權狀。但在司法實務上，仍認為建造者，擁有該建物之事實上處分、管理之權能（例如： 仍可以買賣，也可以使用、收益）。因此，建造者或其受讓者（如：買受違章建築之人），對該違建自然有使用及出租之權利。
房東將違建出租，租賃契約仍為有效：
違建之建造者或受讓者將之出租，在實務上並不認為契約無效。換言之，房東對於有管理處分權之違建將其出租，並未違反法律之強制規定，租賃契約仍為有效。也就是說，房東有權利將違建出租，收取租金。
房客在租期屆滿前，欲提前終止租約，房東依約可請求賠償：
房客承租房屋，簽訂1年或2年不等之定期租約，即應受「定期租約」之限制。房客在租期尚未屆滿時，如欲提前終止租約，依市面版租約等常見之租賃契約約定，房客應提前1個月告知房東，且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。
本故事，如果房客所承租之違建，除因遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除；或經訴請法院拆除，判決確定而遭強制執行拆除時，房客因而未能使用時，依法可以向房東要求損害賠償。否則，在租期當中，房客並不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由，要求提前終止租約。不然，就是房客違約了。
房客承租「屋頂平台之違建」，確實有相當高之風險：
要特別注意的是，本故事中，該「違章建築」係建造在「屋頂平台」上；屋頂平台，為該公寓大廈之「共用部分」，為全體共有人所共有。也就是，非經全體共有人同 意，任何一個共有人（如頂層之所有人或住戶）不得任意為排他性之占有使用（例如：搭蓋違建、開闢空中花園等）。否則，其他共有人，可以訴請法院拆除之，並 請求損害賠償。
因此，單一共有人，未經其他各樓層之共有人同意，擅自在屋頂平台搭蓋違建居住，恐已違反建管法令及民刑事法令。
實務上，雖然常見建商出售公寓大廈時，將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂「分管契約」，約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權。但是，頂層所有 人仍應依法保持平台之原狀而為使用，即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式（休憩、曬衣服棉被等）來做使用；頂層所有人仍不得私自搭蓋違建。
在司法實務上，出現相當多的故事，樓下之其他共有人，對於頂層所有人私自搭蓋之違建：
（1）向主管機關舉發，依建管法令予以強制拆除；
（2）或訴請法院拆除，以回復屋頂平台之原狀，通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。
再者，「違章建築」，係未經主管機關許可並發給建築、使用執照之建物。依建築法之規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發 給執照，不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」否則，主管機關得處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元 以上30萬元以下罰鍰；必要時，並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。
因此，雖然房東將違建出租，所訂的租約仍為有效；但是房客承租後，就該違建之使用，確實有遭主管機關拆除或罰鍰；或遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀之風險；房客容易面臨無法長期繼續使用之可能。
【租屋小叮嚀】
一般而言，頂樓違建，建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮；「防盜、公共安全設施」較為欠缺，居住者（如房客）不易受到良好之保障；遭竊或遭歹徒侵入加害之情形，亦屢有所聞。房客承租「違建」時，應慎重考慮，儘量避免才好。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
民法第226條(給付不能之效力(二)損害賠償與一般履行之拒絕)：
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
前項情形，給付一部不能者，若其他部份之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。
建築法第25條第1項(無照建築之禁止)：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。…」
建築法第77條第1項（依法使用之義務）：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」
建築法第91條第1項第2款（罰則）：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」
【故事2】「二房東捲款潛逃！」
屋主（大房東）將整棟房子出租給楊先生，當時所簽的契約當中雖明定不能轉租，但楊先生（二房東）承租整棟房子是要再轉租給學生的，屋主並未表示反對意見。爾 後，楊先生將整棟房子分租給多位學生，租金含水、第4台、網路費用預收一學年，押金一萬元，電費的部分則有獨立電表，每個月照每人使用的度數收費。近期，大房東（屋主）因遲遲無法收到租金，來找二房東楊先生時，才知道楊先生已捲款逃跑。就楊先生這個部分，屋主已委託律師處理，向楊先生要求賠償。
另外，屋主最近收到3月份電費帳單（1-2月份的電費），約3萬元，屋主要求承租的21位房客分攤，部分已繳交電費的房客認為此舉不合理；而網路費、第四台、水費等費用之前已與楊先生約定含在租金中，房東不願替其支付，要他們必需再繳交一次，因此雙方開始爭執不下。
學生們想知道的是：
（1）3月份的電費帳單要如何分攤？之後的網路費、第四台及水費該由誰來支付？
（2）將來退還押金的部分該如何處理？
（3）還有，他們可不可以繼續住到約滿為止？
【評評理】
首先，要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效？
二房東與學生房客簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」。本件二房東與學生房客簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。
屋主可以在二房東不出面處理的情況下，收回房屋？
根 據學生房客的陳述及和學校查證，雖然屋主與楊先生簽的租約中有不得轉租的約定，但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學生房客們，而屋主也沒有 持反對意見，就轉租部分，應可視為屋主「默示同意」。屋主基於與二房東楊先生的租賃契約，似不得以違反禁止轉租之約定而終止，除有其他屋主得終止之事由 （例如：積欠租金）而依法終止外，屋主不能收回房屋。
電費、網路費、第四台、水費等費用的分擔爭議，應如何解決？
在電費、網路費、第四台、水費等費用支付部份，電費方面，3月份有部分同學已繳交，所以，屋主要求所有同學均攤3萬元的電費，對於部分已經繳交電費的同學們 來說，顯然不公平，所以給付的數目需再協商。至於網路費、第四台、水費，要求房客們支付是不合理的，因為這些費用已含在租金內了，只是在雙方都不繳納的狀 況下，可能會遭到斷線，這樣可能會造成房客們的困擾。所以，房客們可以先行支付，支付的金額再向二房東要求賠償。
事實上，屋主和房客們在這件糾紛中都是受害的一方，屋主與房客們應個別向二房東求償，屋主不能將未收到的租金轉嫁給房客們，在法律程序上也不能立即終止租 約、請求遷讓房屋。至於房客們，當然也不能向房東要求押金返還，因為簽訂租約、收取房客押金的「出租人」是二房東楊先生，並不是屋主。
二房東捲款潛逃，屋主及房客們可採取的救濟方式為何？
1.就屋主與楊先生（二房東）的部分：可依民法第440條(見P.54)積欠租金之事由，終止租約，並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。
2.就屋主與房客的部分：房客與屋主，於依法終止與二房東之租約後，雙方再簽訂新約，由房客繳交租金予屋主。
3.就房客與楊先生（二房東）的部分：房客於租期屆滿後，可依原租約所訂條款，向法院請求楊先生返還已付的押金、及自行支付的網路費、第四台、水費等損害賠償。
【租屋小叮嚀】
1.同學們在外租屋時，一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子，如果不是屋主本人，應請其提供一份屋主的委託書。
2.如果是二房東，則須請二房東出示與大房東的契約書，並注意與二房東簽約的日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是否有「不得轉租」的約定。
3.此次的故事，由於屋主不否認知道二房東轉租一事，所以同學們繼續居住才無困擾。如果房東真的不知情，而出面主張終止其與二房東之租約時，那麼同學們將會面臨麻煩的租約爭議了。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
【後記】
本故事為真實案例，當時校方協助處理的結果，值得參考：
經由學校生輔組出面協助學生們與屋主協商，經過數次的協調之後得出下列結果：
1.屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿，不收取租金。
2同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費用、網路費用、水費。
3.原租賃契約期滿後，雙方另訂新約。
4.屋主與二房東楊先生的部分，已委由律師處理。而學生方面，在第四台、網路及水費的部分，是重複的支出，同學得向二房東求償，一般須透過訴訟的方式。
【法令依據補充】
最高法院民事判例64年台上字第424號要旨：「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對租賃物有所有權為要件」
【故事3】口頭契約的困擾
小鄭在公司附近承租一間套房，在看屋時房東僅告訴他租金一期六個月，共2萬元，押金為1萬元，押金在退租時返還。房東沒有表示要簽約，而小鄭耳聞沒有簽約就表示是不定期契約，不定期租約對房客是較為有利的，所以對於簽約一事也不堅持。
不料，小鄭因工作不順利，將要離職，所以無法繼續承租，於是告知房東將住至租金繳付完畢當月，並請房東返還1萬元押金。房東聽了後表示，必須没收押金，因為租期大家都是一年，没住滿當然要扣錢。 這引起小鄭不滿，他認為雙方又沒有簽下租約、沒有約定租期，所有的說法都是房東片面之詞，既然沒約定租期就應該算是不定期租約了，所以房東沒有權利扣下押金不還，於是雙方開始爭執不下。
【評評理】
首先可以看到的是，小鄭不堅持簽約的原因是「耳聞不定期契約對房客有利….」，對於不定期租約的認識，應該是本件案例的關鍵。因此我們先來了解什麼叫做不定期租約。
什麼是不定期租約？
造成不定期租約的情形，有下列三種：
1.租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
2.不動產租約逾一年，且未立字據者。
3.租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時
由上列所述的狀況，小鄭即使未簽下租約，若真如房東所說有告知是一年一期的話，那麼不定期租約是不能成立的；但小鄭堅持房東沒說，而房東用其他房客都知道的狀況反駁其說法，這樣，小鄭仍能堅持自己是不定期租約的效果嗎？
雙方提示證據
在二方說法不一時，證據的提供便成為非常重要的判斷，在無契約書的佐證下，依照民事訴訟法第277條來看，當事人主張自己有利的事實時，須負舉證責任。房東 可請其他房客做為證人，確有約定一年租期的規定；而房客要提出於己有利的證據，則明顯有困難，因此，小鄭要執意比照不定期租約方式來終止租約，可能會有問 題。
租約該如提前終止？
以上案例中，因雙方並未約定任何一方可以提前終止租約，所以小鄭要提前終止租約時，必需要徵求房東的同意，若房東不同意提前終止租約，房東可要求小鄭繼續承租到租約期滿，而押金在期滿後則必需返還。
定期租約若需提前解約，必需審視契約內容之違約條款及罰則，若契約中未明確定立或未簽定契約，則需遵守以下之民法規定：
(1) 提早一個月告知。
(2) 徵求對方同意(有訂定提前解約條款者，視條款方式終止)
(3) 協議完成提前終止租約時，寫下終止時間，以免口頭承諾不履行時，徒生困擾。
由上述解說，可得知，現在小鄭欲提前解約，需經房東同意，而房東同意的條件即是沒收押金做為違約賠償，現僅能以協商方式請房東酌減賠償金額，若房東堅持以全部押金作為賠償亦不可謂之無理。
【租屋小叮嚀】
1.此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約，所有的約定都是透過言語表示，若是有一方否定當時的承諾，為了要證明對方的承諾是存在的，往往要耗費不少人力、物力去做證據的收集，因此建議房東與房客，簽定書面租約仍是最能保障彼此權利義務最好的方式。2.很多房東或房客在面對問題時，會因情緒或對方的言辭失當而不肯退讓，建議雙方最好先暫時冷靜打住話題、離開現場，改約他日再談，等火氣沒那麼大時，再行溝通，效果會比較好。
3.協調時，通常因雙方互有損失而無法滿足雙方之期待，故只要協商至雙方均能接受之範圍，即為協調最佳的結果。
4.雙方若無法協調，可至當地調解委員會聲請調解，如果仍然無法達成共識，最後只能進行小額訴訟，由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。而進入訴訟程序，將耗費較長時間，雙方因此需付出的時間﹑精神及心力是難以估量的。建議最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。
以上案例，房客不一定能如願拿回押金，但是希望能從這個事件得到經驗，對於簽約一事要更小心，最好要有書面契約，在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。
(本故事感謝陳君漢律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
民事訴訟法第277條(舉證責任分配之原則)：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」
轉載：新北市租屋網