UniqueHomes#1
2014-08-30 10:32:27
2014-08-30 10:32:27
【租屋糾紛的解決】
一、當房東與房客發生租屋糾紛時，通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調，直到雙方均能接受為止。
二、但當彼此無法達成共識時，就必須用強制力來解決了，依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定，符合一定要件者，得選擇調解或進行簡易訴訟程序。
三、此外，在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」，以因應日常生活中大量的小額交易糾紛，避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願，侵害憲法所保障的權利，而造成社會不公及對司法的不信任。
四、小額訴訟程序的特色在於簡便迅速，且做了一些利於一般人民（即非法人、商人、大公司…等）的規定，以使程序不成為阻礙人 民爭取權利的因素。其中詳細內容，請參閱附錄之小額訴訟程序。
五、如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之，但若法院認定不妥，仍可依其職權改用簡易程序。此外，若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者，雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。
六、該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之，所以，各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務，至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者，就不能於非上班時間進行了。
關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處，請參閱法條或詢問各法律服務機構。
【常見糾紛案例小故事】
簽約時房東答應要增添新的洗衣機和幫我們裝網路線，沒想到住進去二個月後，不但洗衣機和網路線沒有著落，有次刮颱風大量的雨水從窗戶不斷的滲進來，弄得到處 濕成一片，跟房東反應，房東不理我們，叫我們自己想辦法，我們幾個人決定不繳房租表示抗議，沒想到房東威脅我們：「快繳租金，不然我認識很多法官、律師， 隨時都可以讓你們“好看”！」
現在我們繼續繳付租金，但浴室又漏水了，洗衣機跟網路線依然沒有著落，而我們不敢反應也求助無門，我們該怎麼辦？
【評評理】
可以請房東履行口頭承諾嗎？
民法第153條規定，「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」故契約的成立非以書面為必要。但 為了避免紛爭或在紛爭發生後雙方爭執不休時，若能提出清楚的文字證明契約內容，即可快速的釐清事情對錯；但當房東不履行承諾，在房客要求兌現後，卻出爾反 爾的否認曾經給的承諾，是最傷腦筋的事，因為對於有利的一方(房客)是需要負責舉證，但對於如風而逝的承諾，要如何舉證？這可就難了。
窗戶滲水進來是不是房東該來處理？
常有房東對房客說：「使用者付費，東西壞了自行解決！」、「這是自然造成的，不能算房東的問題」等等說法，真的是如此嗎？
先由上述案例來看，窗戶無法密合造成滲水、浴室漏水，均屬修繕問題。而需由房東或房客負責修繕，則需詳看契約內容如何定立，才能進一步釐清。而契約訂立之條款大致有下列三種情形：
1.就坊間最普遍的租約訂立修繕之條款如下「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。 房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」由上述條款便可清楚劃分雙方應盡之修繕責任：房客應盡善良管理人之注意，使用租賃物，租賃物發生問題 時，亦需通報房東，以利房東儘快修繕，避免租賃物損害擴大；而房東則應就租賃物（所附設備、房屋結構）負責修繕。
2.雙方租賃契約中，無特別約定『房客應負修繕責任』時，則依據民法第423條及第429條的規定，出租人（房東）有修繕的義務。
3.若契約中已明定『房客應負修繕責任』時，房東就上述民法應負之修繕義務即已排除，此時房客便無法要求房東修繕。
特別提醒大家，因租賃契約版本之修繕責任歸屬各有不同，簽約時，請謹慎閱讀，以免自身權益受損。
房東不來修繕怎麼辦？
第一步當然還是先告知房東有修繕的需要，但在經過房客的告知而房東仍相應不理時，房客可以依民法第430條來行使應有的權利：
1.若仍想繼續承租：請水電師父先察看、估價，如修繕的費用不高，可先寄發存證信函限期請房東修繕，若房東逾期未修，房客即可自行雇工修繕，修繕費用則直接從次月租金扣除。
2.若不想繼續承租：如 修漏的費用非常高，對房客來說是一項很重的負擔；而且又擔心房東到時不認帳，建議房客考慮清楚，如果實在漏水嚴重到已不適合居住了，則可寄發存證信函，限 期請房東來做修繕（同時載明：逾期未修，則將終止雙方租賃關係）；若房東逾期未修者，即可再發存證信函表明依據民法第430條(見P.52)之規定，終止 雙方租賃關係。嗣後，房客再與房東協調搬遷及返還押金之後續事宜。
可以用拒繳租金來要求房東修繕嗎？
房東將房屋租予他人使用，收取價金即為租金；房客支付租金取得使用、收益權利，與房東修繕與否無關，也就是說修繕為房東應盡的責任，而因使用房屋而支付租金則為房客的責任，二者是不可混為一談的。
房客用拒繳租金來逼使房東修繕，在實務中是常見現象，但是並不合法，若造成欠租事實達法定時限，房東是可以依法要求房客遷讓房屋，屆時押金還必需做為租金的扣抵，有理的一方反成無理的一方，而真正所在意的修繕問題就會被一再拖延仍無法獲得解決。
造成物品的損失可以要求賠償嗎？
房東經過告知後，仍不來處理，因房東不修繕而造成房客物品的損失，可依民法第184條要求房東做損害賠償。
不過要求賠償的部份就需有個觀念，物品是不可能以全新全額的方式做索賠，需再以折舊後的金額來計算，若能輔以當初的購入證明，也能提供一個賠償的依據與折算方式。
【租屋小叮嚀】
1.契約書的版本有非常多種，請雙方在簽約前務必詳閱契約書內容，以免平白喪失自己權益。
2.口頭承諾雖是有效，但最怕對方不認帳，建議寫在契約書中以做證明。
3.窗戶滲水、房子漏水、結構毀損等等，在修繕或求償前最好將狀況以照相存證，以避免到時人證、物證均不存在，造成舉證的困難與欠缺。
4.若是選擇自行雇工修繕，找人來估價時，最好找三家左右的商家來估，較能取得一個公正合理的說法與價錢，並留下估價單，屆時也較能清楚的告知房東選擇的結果。
5.若房東已盡修繕責任，但是仍是問題百出、無法根本解決問題，房客仍可視為房東未做修繕。
6.若是發現房子有狀況不主動告知房東(例如此案例中浴室漏水)，而致事態嚴重導致房東須花大筆金錢去做維修時，房東是可主張房客未盡善良管理人責任，而要求房客負責的。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
民法第184條(一般侵權行為之責任)第一項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害他人者亦同。」
【故事5】房東要漲租：不答應就搬家！
在台中租了一層小公寓，最近房東表示租金金額有誤，他租給我們太便宜了，要漲租金，如果我們不答應就要我們搬家。
由 於房東的工作是代書，對於法律比較了解，當初租賃合約是由房東所擬定，其中一條約定寫著：租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。不過，整份契約 內沒有提到賠償問題，現在的狀況是我才剛搬入2個月，房東就要漲租或是要我們搬家，我不想答應漲租，也不想搬家，我們該怎麼辦？房東自己寫的契約書裡面所 有規定都是合法的嗎？
【評評理】
房東自己編寫的契約是合法的嗎？
有許多房客在發生租屋糾紛時，往往試圖從租賃契約中找出保障自己的條款，但此時才發現當時所簽下的契約條款對自己極為不利，甚至「顯失公平」，心中不禁浮現 出一個問題『在法律上這樣的契約算嗎？合法嗎？』。而在基金會也常遇到房客或房東遇到租賃契約糾紛時，總會詢問：「法律上是如何規定租賃契約相關事宜 的？」或者自行尋找民法法條，盼藉由法律來解決雙方的紛爭。但事實上根據民法精神中的「私法自治原則」只要當事人訂立之契約，未違反公序良俗及強制性之規定（法條中出現如應..；不得..；無效..等字），其契約即為有效，且效力更勝民法法條，所以當事人訂立各式契約時，實需謹慎小心，以防自身權益受損而不自知。
接下來告訴大家何謂「私法自治原則、契約自由原則」。
何謂私法自治原則？
首先我們先來看什麼是「公法」？什麼是「私法」？私法與公法的區別，依學說各有不同，這裡採最簡略、最普遍的說法：「公法」－國家得行使公權力的法律均稱為 公法，例如：憲法、刑法、行政法等；「私法」─主要規定人民與人民之間的權利義務，例如：民法、公司法、商事法等，與國家行使公權力無關。
而「私法」的基礎為「自由平等」，當事人之間均為平等關係，可依自身權利，自由締結契約，而法律上僅為規範制度，而非細瑣的將各式契約條款列出，且國家公權力更不任意介入私權關係，故稱之為「私法自治」。
何謂「契約自由原則」？
民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約， 不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約即可成立。
租金能說漲就漲嗎？
租金調漲的部分，在契約期限內，房東要調漲房租，需經過房客的同意，如果房客不同意，房東是必需等到租期滿後再重新議定租金的多少。
房東提前解約，可要求違約金或搬遷費用嗎？
在提前解約的部分，契約中即有約定：「租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。」所以不管是房東或是房客，只要有一方想解約，不管是什麼樣的理由，都可以經由提前一個月通知之後，即終止租約。
關於賠償的方面，因在簽約時，並未針對違約做任何求償的要求，因而要求房東做違約金的賠償可能有點難；但對於同學所述，在沒住多久又必需搬遷而產生的費用，而有可能因為換了新居，必須重新申請網路、電話等，這些支出的費用，可以用損害賠償的方式要求房東賠償。
不過，在實務上遇到強勢的房東通常會用強硬的態度要求房客搬離，若房客執意要向房東求償，最好將費用支出單據等物證保留，再向調解委員會聲請調解，或許能減少一些損失。
【租屋小叮嚀】
1.書面契約記載的是雙方共同約定的事項，而且經過雙方簽名蓋章，表示租賃雙方同意這些內容且願意遵守，因此，一定要詳細關讀及約定內容，避免出現不公平的條文，平白抛棄自身的權益。
2.現在的狀況雖是房東提前終止租約，房客或許會覺得沒有得到賠償而覺得非常不合理；反過來想，若先提出解約是房客，房東一樣無法要求學生賠償。所以，在簽約之前就要看清楚所有的條文，是不是每一條同學都可以接受，如果有疑慮就要與房東溝通清楚，才不會住進去之後又發生問題。
3.租金調整雖然在契約存續中是不被允許的，但房東以不接受就搬家的條件要求房客，確屬過於強勢，房客若想保障自己權益，唯有透過詳細閱讀契約及不有僥倖心態的方式，來做一個公平合理的契約約定。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【故事6】租約期滿時，房東要求粉刷，否則扣除押金！
吳先生在三重市承租房屋，租約期滿後將不再續租。在返還房屋時，吳先生要求房東返還簽約時所收的押金6萬元（3個月租金額）。房東表示：「當月水電、瓦斯費尚未結算，且門把附近的牆壁因長期使用而污損。你必須將牆壁重新粉刷後，才能將扣除水電費之後的押金返還給你。」
請問：
（1）房東收3個月的押金，是合理的嗎？
（2）房東可主張押金「扣抵」哪些項目？
（3）房東要求等最後一期水電瓦斯費結清後才返還，是否合理？
（4）租期屆滿，房客有必須要重新粉刷牆壁返還嗎？
【評評理】
房東押金收3個月，合法嗎？押金數額，在法律上有無限制？
依照法律規定，押金，不得超過2個月房租總額，已交付者，如超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。房客（承租人）請求抵付時，建議應以存證信函通知房東（出租人），聲明抵付租金；不能以「拒繳」該額度租金作為消極抵制方式，以避免有「欠租」之違約情事發生。房東就押金可以主張「扣抵的項目」為何？
押金契約，係擔保「租賃所衍生債務」之契約，主要是指作為擔保「租金給付」及「損害賠償」之用。
一般而言，雖然「押金」應於租期屆滿時，無息全額返還房客為原則。但是，在例外的情形下，房東可以主張「扣抵」，項目包括：積欠之租金、水電費、瓦斯費、管理費等基於租賃契約所產生之費用、及房屋（含設備）毀損之修繕費用（以可歸責於承租人所致者為限，但如係因不可抗力或自然耗損所造之損害，原則上房東應依民法第430條自行修復）。
然而，雙方如就數額、項目有爭執時，可申請調解，房東宜先檢具相關費用之單據、發票，就損害項目拍照存證，以便行使權利時舉證之用。
扣留全部押金，等到最後一期水電結清後才返還，合理？
租約到期時，房東應依約返還押金，房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。房客可以：（1）請房東向電力公司，申請結算至租期屆滿之日為止之費用，以利房客補繳或房東扣抵押金之計算。（2）也可依近2期之水電費、瓦斯費單據之平均金額，酌留之。
如房東不同意，而堅持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：「押金○○元應於○○年○○月水電結清後返還。○○○（房東）簽章」，作為日後請求及結算之憑據。
房客「回復原狀」之義務為何？
租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋（回復原狀）之義務。所謂的回復「原狀」，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如：打孔（冷氣裝機）、牆釘除去後之修補等，應屬回復原狀之範圍。或者，經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說，房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。
因此，牆壁如無「顯然污損」（例如：房客的小朋友以牆壁為畫布，到處塗鴉等等），房東要求重漆應非合法。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
轉載：新北市租屋網