UniqueHomes#1
2014-08-30 10:37:49
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【租屋糾紛的解決】
一、當房東與房客發生租屋糾紛時，通常最直接也最快速的方法就是雙方溝通協調，直到雙方均能接受為止。
二、但當彼此無法達成共識時，就必須用強制力來解決了，依我國民事訴訟法第二編第二章及第三章的規定，符合一定要件者，得選擇調解或進行簡易訴訟程序。
三、此外，在八十八年二月三日新增訂了民事訴訟法第二編第四章「小額訴訟程序」，以因應日常生活中大量的小額交易糾紛，避免因為適用通常訴訟程序的慎重繁瑣而影響人民為自己小額財產權爭取應有權益的意願，侵害憲法所保障的權利，而造成社會不公及對司法的不信任。
四、小額訴訟程序的特色在於簡便迅速，且做了一些利於一般人民（即非法人、商人、大公司…等）的規定，以使程序不成為阻礙人 民爭取權利的因素。其中詳細內容，請參閱附錄之小額訴訟程序。
五、如果房東與房客的糾紛金額在新台幣十萬元以下者適用之，但若法院認定不妥，仍可依其職權改用簡易程序。此外，若糾紛金額超過新台幣十萬元而仍在新台幣五十萬元以下者，雙方可以合意適用小額訴訟程序並以文書證之。
六、該程序可於夜間或星期日或其它休息日行之，所以，各法院除上班時間外於其它時段仍提供小額訴訟程序的服務，至於詳細作業情形請逕洽各法院。但若當事人其中一造提出異議者，就不能於非上班時間進行了。
關於小額訴訟程序仍有許多未能詳細介紹之處，請參閱法條或詢問各法律服務機構。
【常見糾紛案例小故事】
【故事7】房東要賣房子，要我們搬家
房東有天忽然打電話來告訴我：「房子要賣了，不會再租給你們了，你們準備搬出去吧！」我們的契約還沒到期，房東可以因為賣屋就趕我們走嗎？房東說：「哪有人 房子要賣了，還會讓房客住裡面的？你們要不搬走，我房子怎麼賣？賣不掉你們要負責嗎？」又說：「到時新的買主也會趕你們出去的，你們還是快點搬走比較省 事！」真的是這樣嗎？我不想搬可以嗎？
【評評理】
房子所有權將移轉，房客能不搬嗎？
在租賃期間房子若要易手，常給房客帶來很大的困擾，而房東為求房子脫手容易，通常會要求承租的房客儘速搬離，以方便房東能順利的賣屋。而在民法425條(見P.51)便對弱勢的房客給予了相當的保障，要求房東不得因所有權移轉，而要求房客搬離。不過此項保障對於超過五年又未經公證過的契約及未定期限的租約是不適用的，因此，房客不妨檢視自己的狀況，是否租約期限超過了五年？還是本身已是不定期租約？
既然能繼續住，舊契約對新屋主也是有用的嗎？要再訂新約嗎？
依最高法院23年台上字第3092號判例：「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。」
依民法425條的解釋，新屋主當然是必須承擔原契約，對房客的權利義務來講是完全不變，只是出租人已改換他人。新屋主不能擅自變更契約內容，除非是經過雙方的協商並徵求房客的同意。
對於契約是否要重新訂定，應可不必，房屋易手所有權人變更是自然的事，新屋主已概括繼受原來的契約內容，當不可推卸其應承受的權利義務，所以不變更契約內容並不會影響彼此的權利義務。
在租約期滿後，押金也該找新屋主拿嗎？
約滿後，最擔心的是新屋主說並未拿到押金，所以沒有辦法將錢返還給房客，因此在舊屋主將轉手之際，最好能確認押金是否也轉手給新屋主了，否則是不能向新屋主要的。有時很多房客是一次支付了半年或一年的租金，這時也必須知道舊屋主是否真的將預收的租金也轉手給了新屋主，以免到時新屋主未收到租金，必會要求房客支付，房客是無法以「已支付給舊房東」的說法，而不支付租金的。
房東強勢趕人，可要求房東依約賠償
有時房東太過強勢根本不願讓房客繼續承租，若不搬家，便三天二頭電話吵、登門吵，讓房客不堪其擾，在這種狀況下，還是建議房客搬家以圖清靜。但答應搬家前，請先和房東談好條件，因房東無法照契約履行至租約期滿，可視契約約定狀況要求違約金或搬遷費用等等的賠償。
房客主動提出搬家，須依約賠償
反過來說，若是房客自己覺得住下去危機重重(不知新屋主會不會趕人？不知道新屋主好不好相處？ 不知道房東有沒有把租金、押金轉給新屋主…..？)，而主動要求要搬走的話，房東是可以依約要求房客賠償違約金的，因此，房客在聽到房東有賣出房屋訊息 時，請先確認清楚，到底房東有沒有要求房客搬家，若有，違約者為房東；若無，還是繼續承租到契約期滿較為保險，以免自以為房東賣屋就等於必須搬家，衝動之 下找了新屋、付了定金，到時必須選擇賠償一邊的損失，也只能自嘆倒楣了！
【租屋小叮嚀】
1.如有合理的補償條件，並能取回押金，期前搬離不失為減少紛爭的方法
2.可和房東洽談酌留一、二個月期間，讓房客另外尋找合適的租屋搬遷，並請新屋主酌量補貼搬遷費用等條件。
3.已交付舊屋主之押金返還問題該如何處理，最好的方式是和新舊屋主一同進行協商，以確定押金確實交到新屋主處。
4.如果此房屋抵押給銀行等抵押權人後，再行出租，於屋主付不出貸款，而經銀行(抵押權人)依法聲請強制執行拍賣時，如抵押權人依民法第866條內之規定及強制 執行法98條第2項，得聲請除去該租賃關係，進行拍賣，而為新屋主買受者。如有此情形，房客即無權主張民法425條「買賣不破租賃」之規定了。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
民法第866條(其他權利之設定)：「抵押權為擔保物權，不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。」
強制執行法第98條(領得權利移轉證書之效力)第二項：「前項不動產原有之地上權、水佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」
【故事8】房東不還我們多繳的租金及押金！
承租一間店面，房東要我們把每月的租金用開支票的方式支付，一次開12張，等每月初他會拿到銀行兌現，就不用每次來這裡收租了。
不料，店面的生意不佳，經營了半年就打算收起來不做了，問房東能否將剩下的票還我們，房東表示：「契約當中已經約定了租金不得要求返還，所以，你們無權利要回去！」還說，因為我們要提前解約，連同押金都要扣下來做為賠償；這樣算下來我還要再付好幾十萬，房東這樣做可以嗎？我要如何把這些錢要回來呢？
【評評理】
契約中約定不得要求租金返還是合理的嗎？
以外面文具店販賣常見的契約書中第七條：「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金….」其中註明不可要求租金返還一項，即是房東所說的契約條文，條文如此訂定，真的是無法拿回預付的租金嗎？細看契約條文的含意，指的應是房客要求解約時，不可要求當期的租金返還，而非預付的租金，若房東不肯返還預收租金，不但有違民法454條的規定，房客並可用民法第179條對房東預收租金視為不當得利，要求房東依法返還。
提前解約要被扣下全部的押金？
房東可否没收房客之押金做為提前解約的賠償金額，端看雙方契約條款，而契約訂立之條款大致有下列三種情形：
1.就坊間最普遍的租約中之違約條款－『租賃期間內乙方若提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議』，且提前解約需依民法規定提前一個月告知。 就上述解約條件來看，若因個人因素，無法提前一個月告知，房東仍可要求房客支付下個月租金，而房東普遍的做法便是没收房客二個月押金（一個月為下個月租 金，另一個月為違約金）。
2.租約中明定『乙方若擬提前解約，押金由甲方全數没收』之約定，若已明確規範，房客則無法主張不給付二個月之違約金。
3.契約中未明定雙方可提前解約，故雙方均需履約至契約期滿，不得違約。若為此一情形，房客欲提前解約，惟有與房東協商至雙方均可接受之賠償金額，方能解約。
房東態度很強硬，我可以要求銀行止付嗎？
銀行止付之限制相當嚴格，除了下列二種原因，銀行不接受其它止付之理由：一、『遺失』，若沒有遺失又掛失止付，則觸犯刑法之偽造文書罪；二、『撤銷付款委託』，但要撤銷也必需待票期過七日後才可申請。若票期當日，持票人無法兌現支票，此時便會影響到發票人的債信。
總上所述，房客無法『掛失止付』，亦無法『撤銷付款委託』，僅能讓房東領走支票款項，日後再以房東不當得利為由，要求返還預付租金。
儘速解決問題才是上策
房東若是藉故拖延對房客來講是非常不利，在與房東溝通無法達到預期效果時，儘速將存證信函寄出，並到當地行政中心或是鄉市鎮公所，找調解委員會安排調解或是直接透過小額訴訟或是簡易法庭來處理。
【租屋小叮嚀】
1.一次開票支付租金，雖是省時省力的一種作法，但對於房客來講卻有危險存在，因此，在開票前最好能評估到各種可能發生的狀況。
2.無論承租是否為店面，最好都能先與房東談好無法續租下去的處理方式，雙方談妥的提前解約條件註明於租約中，以做為日後憑證。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
民法第179條(不當得利之成立)：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
【故事9】房東可以提前解約嗎？
目前我租了1間單人套房，租期為1年。住了3個月後，房東表示：「我兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以要把房子收回。請在月底搬家，我會把押金退還。」
然而，契約內僅有載明乙方（房客）提前終止租約的條款（應再給付1個月的租金金額作為賠償），並沒有約定房東可以提前終止租約。這樣，房東可以隨意終止租約呢？
【評評理】
定期租賃契約，房東可否提前終止租約？
在法律上，房東得依法終止租約之事由，常見的有下列幾種情形：
（1）房客違約使用，經房東阻止而仍繼續者。（2）房客遲付租金，經催告而仍拒繳，金額（經抵扣押金後）已逾2期者
（3）房客違法或違約轉租。
（4）房客乘房東不知或不顧其異議，取去留置物。
（5）其他租約明訂房東得終止之事由。
許多房東及房客對於契約的內容，其實，是不甚了解的。房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責，就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任，事實真的 是這樣嗎？從這個故事來看，我們可以從兩個方向來思考：
（1）房東到底可不可以提前終止租約?
（2）既然房東要提前終止租約，房客可以如何因應？
房東要提前終止租約,房客要如何因應？
首先，我們要先看看彼此的租賃契約內，是否有約定房東得「提前終止租約」，如果沒有約定房東得提前終止租約，那就表示在沒有經過房客同意的情形下，房東是不能單方面要求提前終止租約的。
不過，如果房東在簽約後告知房客：「一旦兒子從美國回來，房東得將房子收回供兒子居住」，而房客也同意的話，這樣彼此的租賃契約中就附帶了1個「解除條 件」，當「房東兒子回國時」這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約，依民法第99條第2項之規定，也因此失去效力，房客依法即應返還房屋。
依照故事所述的：「住了3個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了」，在房客的敘述中，雙方簽訂租約時，似乎沒有約 定房東可以提前終止租約的條文，也沒有約定解除條件。所以，房東不可以單方面提前終止租約，必須要得到房客的同意才行。
房東欲提前終止租約，應如何處理？
既然房東已表明房屋要給兒子居住，如房客不同意，讓房東兒子在外另行租屋，實在也說不過去。在社會常情上，房客確實沒有必要強人所難，強求繼續這份租約。建 議房東應尊重「定期」租約之精神，妥為協商。最好於兒子返國前1、2個月前，即應告知房客，讓其有較充分之時間準備；且因房東對於房客所作的要求是在契約 約定之外，已造成房客之困擾與不便；實質上是房東「違約」，所以房東不應過於強勢。
適當的賠償協商方案，應至少提供房客1個月以上之時間，供房客尋找合適之租屋；並給付房客相當於1個月租金及搬遷費用之賠償；房客較容易心平氣和地接受，有 助於避免爭議、維持租賃關係終止時之和諧。否則，房東強勢趕人之姿態，在法理情上都理虧。況且，如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者，縱使房 東在租約期限內，欲以「兒子從美國回來，要將房子收回（以供兒子居住）」之理由訴諸法律，應不會為法院所接受，房東敗訴之機會是很高的。
【租屋小叮嚀】
建議房客耐心的向房東解說，依照契約之約定，房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受，房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商，有助於解決本項爭議。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
【法令依據補充】
民法第99條第2項（附解除條件之法律行為）：「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」司法院36年院解字第3489號解釋：「…出租人某甲與承租人某乙約定如第三人某丙需用租賃之房屋時，租賃契約當然終止者，應解為附有解除條件，條件成就時某甲自得收回房屋，至約定承租人某乙死亡時租賃契約當然終止者，應解為以某乙死亡時為其租賃期限屆滿之時，期限屆滿時某甲亦得收回房屋。」最高法院42年上字第1025號民事判例：「出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法第71條所舉無效原因，惟本件既應適用土地法第100條辦理，參照司法院院解字第2479號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋。」
轉載：新北市租屋網