房價實價登錄制度上路後，對於房地產行情的透明化極具關鍵作用；但對於購屋者來說，如何利用實價登錄所揭露的價格掌握區段行情，才是重點，專家提供實務3大招，助你更能精準出價。

內政部為促進不動產交易資訊透明化，降低不動產資訊不對稱情形，去年起推動實價登錄制度，並自去年10月起逐步公開資訊，對於房地產市場連動的效應備受關 切；對於房地產買家或賣家來說，多了參考的行情資訊，只是如何利用實價登錄所揭露的行情，掌握區段價位，仍讓人無所適從。房地產專家提供實務3招，值得買賣方參考。

以房價上下１成評估出價

房市專家指出，實價登錄開始揭露價格之後，如果深入觀察實價登錄的價格揭露並予以統計分析，可以很快找出該區域的房價中間值，一般而言，若以該房價的上下 1成空間去評估房屋的出價，便容易讓出價趨近合理。

若能掌握3個步驟便可由實價登錄的價格找到區域中間值，然後依該中間值去評斷預售屋、新成屋及中古屋的 合理價位。

第一、找出區域房價中間值。

先以小區域的實價登錄價格進行觀察，往往可看出該區房價的區間，以目前實價登錄的資料量尚不足以完全參考之下，可再搭配幾家大 品牌房仲自行建置的網站成交價，相互比對就容易訂出該區房價的中間值。 以台北市南港區為例，位於南港展覽館旁邊的富康街，該區域呈現的單價約53萬元上下，便可以53萬元為該區域的房價中間值；再以台北市信義區松仁路靠莊敬 路的價格進行觀察，單價從50?75萬元的價格都有，但多統計可看出55萬元約為該區域較多成交價的物件，55萬元可認定為區域房價中間值。

第二、區域房價中間值上下1成為開價範圍。

從房仲看屋經驗值中，區域房價中間值上下1成約為該區的合理房價範圍，畢竟每間房屋的條件不同之 外，買賣雙方態度也會影響成交價。 例如，該物件是否有頂樓加蓋、住家是否有可使用的地下室、屋外是否有免費好停的路邊車位，都可能影響價格。賣方缺不缺錢、買方是否有特定目的非買不可，都 會影響成交價，一般來說以房價中間值去加減想要開的價格是比較合理。

預售屋約高出市價５成

這1成的空間也須視大小環境變動作為出價談判參考，今年大家喊景氣不好，開價就由中間值往下降2成，再視談判氣氛調高，如果賣方急的話，可能會成交在中間 值的9折價格。同樣如果是該區域有重大建設或其他利多，想急於買到而且經濟能力可接受，那麼由中間值開出買方價格，加價超過1成就要保守。

第三、區域房價中間值加5成約為預售屋行情。

比對區域均價及預售屋行情，大概可歸納出區域行情加5成約為預售市場行情，房仲統計預售屋、新成屋及中古屋均 價的價差比值從1.3到2.1，以1.5居多，便可發現預售市場開價行情約是區域均價再加5成；但依銷售手法的經驗，開價通常可再打折進行議價，議價空間 就視各區域及建商態度而定，較難有統一標準。 因此，再以南港富康街行情為例，53萬元約為區域房價中間值，53萬元的5成加上去之後的價格約79萬元，南港預售屋市場的開價也較多落在80萬元附近； 先前景氣佳時，開價會喊出100萬元一坪，現在則出現4字頭、5字頭的喊價，但往往是誘客廣告詞，也有些建案是已接近成屋而出清，這類價格已與區域房價中 間值有段差距者，正代表購屋者看屋或出價時，更應該搞清楚其間的玄機。

轉載：財訊雜誌2013/4