北市商辦大潮增量5.5萬坪 未來三年空置率控制在10%以內

商辦潮報到，今年台北市的市中心陸續有八棟大型的新辦公大樓啟用，瑞普萊坊昨（24）日發布辦公室市場調查報告指出，今年北市市中心預計將新增約5.5萬坪的供給量，也會催出企業的搬遷潮。

瑞普萊坊指出，政府積極推動都更危老重建，加上建商嗅到商辦商機積極投入，隨著新供給出現，可望暫解企業對台北市商辦需求的高熱度，未來三年內，台北市商辦空置率仍將控制在10%以內。

統計今年台北市中心商業區預計或已完工辦公大樓，共有八棟，包括寶紘敦南商業大樓、國泰松江商業大樓、遠雄巨蛋、上海銀行總部和元大銀行仁愛總部、皇翔台北廣場、金星大樓及舊市議會BD區，全年預計將新增約5.5萬坪的供給量。

瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，政府近年積極推動老舊建物重建，加上前幾年旅遊市場受疫情影響，市中心不少屋齡較高的辦公大樓和飯店不約而同拆除改建。

此外，也有不少建商觀察到過去幾年市中心辦公室新供給不足，因此轉而投入辦公大樓開發，預期隨著新供給出現，將陸續見到企業搬遷潮，一方面是地震安全考量，另一方面也因應企業提升辦公環境、進駐綠建築的ESG政策需求。

觀察空置率，今年第2季北市A級辦公大樓整體空置率為6.4%，儘管較第1季上升了0.5個百分點，但與過去20年間的平均水準相比，仍處於低水位，且進一步觀察亞太區表現，台北市A級辦公室空置率表現在亞太地區排名第四，僅次於首爾1.5%、東京4.3%和新加坡5%，仍處於亞太區前段班，顯示台北市辦公室市場需求熱度仍高。

江珮玉認為，隨著新辦公大樓的陸續完工，所增加的供給量，將一定程度推升台北市A級辦公室空置率，不過實際租賃市場中新增的供給面積，其實不如想像中多。

商辦供給量未明顯衝出，分析主要有三大原因。第一，不少新增供給是由舊商辦大樓重建，一增一減之間，新增加的量體並不想像中多。第二，市中心可開發建地難尋且整合不易，不少建商選擇買下產權單純的商辦大樓重建為住宅，淘汰老舊大樓使得供給減少。

第三，許多新完工辦公大樓屬於集團自建自用，例如去年完工的陽信銀行總部大樓，今年啟用的上海銀行總部及元大銀行仁愛總部大樓，這些量體實際上並未釋出到租賃市場。

展望未來，江珮玉表示，隨著北市商辦大樓的陸續完工，未來三年台北市核心商業區（CBD）商辦空置率預估將會上升，但仍可維持在健康的10%內。

經濟日報2024/7/25