房市終結大多頭 5趨勢來臨

台灣半世紀以來最大的不動產稅制改革房地合一稅，將在2016年元旦正式上路，此舉也宣告，長達13年的房市大多頭時代終結。不過，下半年壓抑許久的遞延性買盤可望回流；另贈與節稅潮、搶短獲利了結換手潮、投機客解套潮等五大趨勢，將讓房市出現一波洗牌。

　台北市商業會理事長王應傑、台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘、住展雜誌企研室經理何世昌、高力國際董事李日寶分析，房地合一實價課稅實施後，今後房市將出現五大趨勢。

　首先，房市13年大多頭宣告終結。王應傑表示，過去賺到暴利的投資客，財政部統統課不到稅，但此時最後一隻老鼠接到最後一棒後，房地合一實價課稅明年上路，代表低稅時代終結，短線投機客將絕跡。取而代之的是高稅時代來臨。

　 其次，下半年遞延性買盤可望回流，自住客重返主流地位。何世昌表示，不少代銷公司希望房市長痛不如短痛，在房地合一稅底定後，已備妥銀彈打廣告，針對自住 客提出促銷方案，希望催出遞延、觀望一年多的買盤。市場預期，享有較低稅基的新成屋，可望比明年後完工交屋、必須適用新稅制的預售屋受歡迎。

　 魏嘉銘也預期，接下來有意獲利了結的換手潮也將出現，尤其是搶短獲利的預售屋買家，因為若2016年才交屋、脫手，得適用45％高稅率，否則持有2～6年 再脫手也得繳20％～35％稅率；尤其座落在北市較高路段率的高級住宅，交屋後還要面臨高額房屋稅，所以不排除2015年底前會有一波解約、轉手潮，提前 套現出場。也因此，房價資訊會比較混亂。

　據瞭解，由香港境外公司持有的台北市慶城街、敦化北路附近的某豪宅，原本開價9.3億元求售，但 在實價課稅立法通過前，讓價到5.3億元、轉手給另一家外商公司。這個案例表面上看來似乎是賣方急著賠售，實際上與前次取得成本相比還是享有不動產增值利 益；但房價資訊將會因不同角度，而有不同解讀。

　此外，建商大老闆最近也紛紛議論，年底或明年即將完工的預售屋，已有承購戶依預售當初的承購價格「平盤」轉手的求售潮，一來想避開交屋後的高額房屋稅，二來想避開明年實施的房地合一稅，也因此，會造成市場價格比過去混亂。

　第四，年底前贈與、節稅潮一定會出籠。李日寶表示，2014年贈與移轉棟數創下5.5萬棟的歷史新高，未來若是房地合一上路，由於舊制可享有依房屋評定價值辦理贈與，因此預期年底前將有一波贈與節稅潮。

　 另外一個趨勢是，業者直指房地合一稅上路後，最「爽」的應該是想搶短獲利的投資客，房地合一稅反而是獲得「大赦」的解套管道，因為明年賣反而稅更輕。王應 傑分析，例如現在進場買1棟1,800萬的房子，明年5月以2,000萬元賣出，若依現行奢侈稅，要繳15％、約300萬元的奢侈稅；但依新制房地合一稅 只依增值獲利的200萬元、課45％的稅，也就是85.5萬，因此反而是搶短投機客的一大利多，簡直是投機客的「大赦」條款。

工商時報2015/6/8