商用不動產 「一苦、二讓、三上調」

今年商用不動產投資展望如何？戴德梁行研究部協理薛惠珍套用女人絕招「一哭二鬧三上吊」，改成「一苦、二讓、三上調」，提供投資人參考。

戴德梁行本周發布商用不動產展望，薛惠珍表示，雖然去年第四季商市場交易衝出490億的大量，但主要是新光三越A8館以270億交易，如果扣掉這一筆，去年僅約500億，只有前幾年一半水準；實際上即便加上這一筆，全年779億，也是金融海嘯以來最低。

◎賣方、仲介、政府皆苦

預估在全球景氣前景黯淡、房地重稅壓境以及總統大選後政策不確定等因素影響下，預估今年商用不動產投資市場仍將持續冷清低迷，交易量可能再下探15~20%，估計只有600多億的交易量。

在無量之下，薛惠珍提醒賣方，2016年將是很「苦」的一年，因為會等嘸人，賣不掉；她說，其實不僅賣方很苦，仲介沒有交易也會很辛苦，另外，財政窘迫的政府由於沒交易收不到稅，也算苦命一族。

◎不讓利打折 買方不甩

薛惠珍表示，就整體市場來看，2016年唯一能打開買氣的，就是要讓利，所以說二「讓」。她表示，今非昔比，屋主如果還是美夢高高掛，想要賣高價，一定等不到人出價，事實上，現在如果沒有依行情打個八折，買方根本無感，連問都不會想問。

◎租金投報率 將上調

第三，今年市場會出現收益率的上「調」風，原因很簡單，市場普遍認為價格已來到高點，沒有增值空間，反而有跌價風險，在此情況下，投資人只能尋求較好租金回報率來彌補，過去不看投報或忽視投報，閉著眼加價的情況不會再出現，有亮眼、穩定租金投報的則是市場王道。

至於租金投報率會調高到如何水準，薛惠珍表示，過去好地段的物件，2%的投報率仍很搶手，但現在如果只有2%，不會有人理，蛋黃區的商用不動產預計要拉高到2.8~3%；至於蛋白區則要提高到3.3~3.6%，才會有接手買氣。

聯合晚報2016/1/9