公告地價漲 北市26標案地租調高

南山廣場地上權租金提高近1億 台北101開發案也增加 市府將多收3.6億元

台北市今年公告地價一口氣調高三成，北市府已決標的設定地上權、BOT案共26件標案，土地租金將全面調高，北市前三大設定地上權案地租漲幅將最明顯。

其中南山人壽取得的南山廣場地上權案，土地租金從去年的2.36億元提高到今年的3.2億元，居所有土地開發案租金最高。其次是台北101大樓開發案，年租金也要3.07億元。第三名則是由富邦人壽負責A25設定地上權案，年租金要2.7億元。

財 政局副局長游適銘表示，BOT案、設定地上權開發案每年會依據公告地價來計算土地租金，BOT案興建期是依公告地價的1%來收地租，營運期則是公告地價的 3%；設定地上權案的土地租金是依公告地價的5%來收取。北市目前共決標九件BOT案、17件設定地上權案，一年收取的土地租金有10.7億元。

游適銘指出，因每個案件的興建、營運期時程不同，土地所在區域也有不同，故調高公告地價後，每個案件會增加的土地租金都不一樣。如以平均公告地價調高三成來估算，市府會因此增加3.6億元的地租，亦即今年26個案件可收到14.3億元的地租。

他 說，公告地價調高對設定地上權案的財務負擔較大，而BOT案在簽約時有規定，營運期間公告地價累積漲幅達50%時，土地租金必須酌減，過去幾次公告地價上 漲幅度約在3%~6%之間，沒有像這次一口氣達幅調高三成的，而且現在也還沒有BOT案營運期間的公告地價漲幅達五成，所以沒有「酌減」的經驗與案例。

由 於BOT案與設定地上權案營運期限至少50年，甚至有長達70年的案件，台北市公告地價每三年都調高一次，預期未來再調高幾次，就可能達到50%的「酌 減」標準，屆時市府要依甚麼標準來酌減，引人好奇，對此游適銘表示，現在還沒遇到有案件須馬上討論酌減的問題，這個部分市府會花時間研議，討論出一個適合 的酌減標準來。

市府擬設定上限 吸引投標

多家廠商反應台北市公告地價不斷調漲、導致土地租金成本難以預期，為避免新的投資案乏人問津，台北市府將檢討設定地上權開發案土地租金計收的上限，預定月底前完成規劃，之後北市府各局處辦理的設定地上權招商案，將全部比照辦理。

北市財政局官員表示，目前台北市市有非公用土地，以設定地上權方式辦理招商開發案件，是依「台北市市有非公用土地設定地上權實施要點」規定，按當期土地公告地價年息5%來計收土地租金，且公告地價調整時，就隨同調整。

官員指出，鑒於目前大環境不佳，且因去年公告地價調漲幅度高達三成，超過預期，導致地上權人應負擔的地租成本大幅增加，加上近期有投資人反應，因地租成本隨公告地價調整而產生財務不可預測性，嚴重影響參與設定地上權投標的意願，因此，市府決定檢討。

財政局表示，因應公告地價大幅上漲，導致土地租金隨同增加，致影響潛在投資人投資意願，初步朝向研議修正「台北市市有非公用土地設定地上權實施要點」規定，設定土地租金漲幅上限，以降低投資人不確定的投資風險。

101回應 短時間內不漲租金

台北市調高地價三成，連帶BOT案、設定地上權等案的土地租金全數上漲，以台北101大樓為例，土地租金一年將增加8,700萬元，此舉恐影響台北101日後必須調漲租金來因應。

台北101表示，與租戶簽約都是為期三年以上的租約，短時間內不會貿然調高租金。

至 於南山廣場地上權案及A25地上權案，目前仍在興建階段。南山人壽表示，北市府調整公告地價，租金漲幅超過當時投標時的預期，現在南山廣場已經進入招商的 階段，預期明年開始營運，由於現在是招租階段，不能透露是否調整租金，以免影響廠商入駐意願。南山廣場只有提高出租率、提升營運效率，才能弭平調漲租金的 成本。

富邦金表示，富邦A25的地租乃依公告地價之一定比率計算，故公告地價調漲，營運成本亦將增加。

台北101面對公告地價要調高，牽動土地租金也上漲，感到相當無奈。台北101認為，「我們並非豪宅」，不應該與豪宅受同等稅制待遇，建議要分案處理。

目前台北101商辦出租率高達97%，商場出租率100%，整體來看已是滿租水位。

經濟日報2016/5/16