地上權租金擬部份浮動 最快9月中上路

公告地價大漲，使國有地設定地上權招標不順，財政部國產署初步定調，擬將地上權年租金從完全與公告地價連結浮動制，修正為「部分固定、部分浮動」制，以降低業者投資風險性。目前方案已報財政部審核，最快9月中可拍板上路，也確定不會回溯舊案。

配合內政部政策，今年地方政府大幅調高公告地價，平均漲幅達30.54％。由於地租隨公告地價調整，使地上權住宅住戶的租金大增，台中市西屯區、太平區的地上權案，年租金就翻漲5.1、1.3倍，再加上房市不景氣，嚴重影響業者參與國有地設定地上權招標意願。

為降低投資風險，國產署已召開2次座談會，積極檢討可行方案。根據國產署初擬方案，未來地上權租金將改採「部分固定、部分浮動」制度，將地租分拆成兩部分，其中一部分按決標當年度的公告地價計算，另一部分則按照地價稅調幅進行調整。

國 產署副署長邊子樹說，現行《國有非公用土地設定地上權作業要點》規定，地上權的地租以土地申報地價年息的1％至5％計算。若地租年息率為3.5％，其中地 價稅率為1％，另外的2.5％按決標當年的公告地價估算，即此部分為固定價格；至於1％的地價稅則隨公告地價逐年浮動。

不過，也有部分學者認為，1％的地價稅部分可適度反應國產署作業成本，不一定會維持1％，審議小組將會在每次開標前開會確認。

邊 子樹解釋，新制與舊制最大的差別在於，可減少公告地價與地租的連動性，避免長達50年或70年的地上權案因公告地價調漲而租金翻倍，也可增加業者投資誘 因，比起維持現制或訂定年租天花板上限，更能有利降低投資風險。此外他也認為，公告地價今年一舉調漲屬特殊情形，未來應不致於出現類似的情況。

國產署指出，新修正的作業要點目前已送部簽呈中，最快9月中旬可上路，修正公布後，9月釋出的新一批國有地設定地上權招標案即可適用，且新制確定不溯及既往，過去的案子則仍維持原制繳交年租金。

(工商時報2016/8/16)