國有地上權新規則 10月上路

公告地價大漲，衝擊國有地上權招標，財政部急開藥方，擬將地上權年租金從完全與公告地價連結浮動，修正為「部分固定、部分浮動」，提高投資風險可掌控性。

據悉，全案上周四已報部核准，將再修正相關要點，預計10月中旬推出的第4批地上權案即可適用，新制已確定不溯及既往。

財政部國產署表示，今年公告地價平均調幅逾3成，使國有地上權案年租金跟著水漲船高，影響業者投資意願。蒐集各界意見後，定調未來地上權租金將採「部分固定、部分浮動」制，即將地租分拆成兩大部分，一是按決標當年度公告地價計算，另是按地價稅調幅進行調整。

依現行《國有非公用土地設定地上權作業要點》規定，地上權地租以土地申報地價年息1％至5％計算。未來採用新制，以地租年息率3.5％為例，其中2.5％按決標當年的公告地價估算，此部分為固定價格；另1％地價稅，則隨公告地價逐年浮動。

國產署解釋，新、舊制最大差別在於，可降低公告地價逐年調整所帶來的投資風險，避免長達50年或70年的地上權案，年租金不斷隨公告地價調整而變動。比起維持現制或訂定年租金上限等方案，更有利於降低投資風險。

據指出，新制方案已獲核准，最快9月中旬可完成作業要點修訂並上路，10月推出的今年第4批設定地上權招標案，即可適用新制，同時也確定新制將不溯及既往。

至於今年前3批的標案，國產署共推出33宗標案，僅標脫6宗、標脫率18.2％，權利金收入也遠低於預期，全年目標預算數為30億元，但是官員坦言，要達標「相當不樂觀」。

尤其第3次的10宗標案上演掛蛋、零標出的罕見戲碼。

官員表示，應是開標日訂為8月22日，正逢地上權租金案研議調整之時，加上新制不溯及既往，推測業者欲等到新方案確定後，再行投標所致。

(工商時報2016/8/29)