豪宅稅衝擊 帝寶退位 新豪宅崛起

昨天台灣豪宅「樓王」「宏盛帝寶」的1戶三拍法拍屋，以總價2.22億元、每坪約188.7萬的「破盤價」拍定，震撼市場。

雖然拍定價格之低是由於租約不點交風險所造成，且法拍價格也不能依一般市場價格來認定，但仍讓人不勝噓唏「帝寶」光環褪色，漸被新興頂級豪宅取而代之？

過去幾個月北市億元以上豪宅密集成交，短短3個月就至少有上百億交易量，有錢人陸續進駐「松江一號院」、「文華苑」、「西華富邦」、「敦南樞苑」、「文心信義」，甚至連興建中的「華固名鑄」、「TIMELESS55琢白」等都有富豪客戶下訂。

其實，豪宅市場近3年出現很大顛覆效應，豪宅房屋稅也悄悄造成豪宅換屋潮的板塊移動。尤其台北市8,000萬元以上的百坪豪宅飽受囤房稅和房屋稅大暴走的政策衝擊，導致市場一度遲滯；直到2016年11月北市府宣布將調整高級住宅房屋稅，並實施六年緩漲機制，才使豪宅市場出現生機；預期2014年7月後完工的新豪宅每年房屋稅省下幾十萬元，因此激增新一波的豪宅買氣。

而這波高級住宅房屋稅調整方向，也回溯至90年7月1日之後完工、總價8,000萬元以上的高級住宅，調高其標準單價，因此只要屋齡16年的中古豪宅包括「帝寶」在內，都淪為下波稅制檢討下的新「苦主」，形成新豪宅減稅、老豪宅加稅的洗牌作用。這麼一來，更激化「帝寶」退位，新豪宅崛起的浪潮。

據悉，新豪宅崛起的指標大案、39樓每坪成交實價達290.6萬元的大直「西華富邦」，原本單價僅次於「帝寶」每坪298.2萬元，但隨著台北市宣布新制房屋稅，「帝寶」部分住戶也開始換屋，紛紛捨「帝寶」而買「西華富邦」。

因為，以「西華富邦」第1戶自用住宅、適用1.2％稅率、145坪大戶來說，房屋稅不到50萬元，若7月台北市再調降房屋稅，估計概30萬出頭～35萬元，屆時將降到「帝寶」水準。

今年起，全台至少有1,500億元的預售、新完工豪宅，陸續上市。預期下一波新舊豪宅之間的換屋潮，可能才要開始。

(工商時報2017/4/13)