租處被賣掉 租客5年內契約受保障

租處被賣掉 租客5年內契約受保障
合約可加註法拍獲賠償

由於租金報酬率逐年降低，多數以投資為主的房東，會選擇「逢高出脫」方式，獲取較高投報率，部分房客也因租處易主，連帶影響原有的居住權益，專家提醒，根據《民法》第425條「買賣不破租賃原則」，除5年以上租約外，凡經買賣、贈予和繼承所致之房東易主，皆不影響原有租賃契約效力，房客不須因此遷出原租處。

買賣不破租賃原則，即出租人於租賃物交付承租人後，縱使出租人將所有權讓與第3人，其原先的租賃契約，仍延續至受讓人。但，不定期或租約逾5年者，則不適用之。這代表經買賣、贈予和繼承原租處的新屋主，須概括承受前任屋主的租賃契約，不得要求既有的房客遷出，同時須履行契約的所有承諾。

買賣不破租賃 有例外
須注意的是，崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳提醒，法拍房屋就不適用於「買賣不破租賃原則」，由於該房屋貸款抵押權早在出租前就已設定於債權銀行，所以房客僅能要求房東返還押金與未到期的預付租金。

馮麗芳表示，該出租房屋經查封至拍定前，若法院無限制居住，原租賃契約仍有效，房客不須立刻遷出。建議房客在簽訂契約時，若得知該房屋設定貸款抵押，可向房東要求房屋遭查封拍賣的損害賠償，並加註於契約中，以保障自身權益。

此外，部分買賣過程中，有些屋主在急於出售的情形下，未告知該房屋帶有租約，導致新屋主無法使用，即構成「買賣瑕疵」。

新買家不承受 可解約
信義房屋客法部協理劉韋德表示，由於賣方有告知該物件屋況的義務，買方在不知情的狀況下，除可要求取消交易外，也可要求房屋不能使用之損害賠償，其賠償金為租約存續期間的租金總和。

【防止租處易主的自保術】
1.租屋必立契約
2.契約經法院公證
3.租約1年1簽
4.租約加註房屋遭查封法拍之損害賠償
5.不因租屋易主而變更契約內容
 

轉載來源：蘋果日報2013/3/16