近年都更、危老議題持續發酵，自政府在2017年5月10日公布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」後，即將屆滿3年。而隨著該條例10%的時程容積獎勵即將截止，北市產權單純、容易整合申請危老都更的老透天交易量明顯升溫，更激出市中心透天厝紛紛出現上億身價，據房仲業者統計，北市億級透天交易量增9成，交易總金額增幅更高達77%。
立法院院會近日通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例修正草案」，原定3年的容積獎勵時程於今年5月屆期後，未來5年的時程獎勵將以8%、6%、4%、2%、1%方式逐年遞減，並在2025年5月落日。在危老改建10%時程容積獎勵進入倒數之下，單一產權的透天厝變成市場寵兒，更催出不凡身價。根據屋比房屋統計，北市億級透天厝交易件數從2018年的22件，到2019年大增至42件，年增幅超過9成，激增熱度可說是幾乎近1倍，交易總金額也從2018年的45.3億元，1年間增加至80.3億元，增幅高達77%。
改建效益商機大 北市億級透天成交熱
分析北市實價登錄的億級透天交易資訊，台灣房屋智庫經理陳炳辰舉例，如近期懷寧街出現總價2.63億的透天旅宿、撫順街則有1.63億老透天，因具有改建效益紛創億級高價，懷寧街旅宿經營旅店或改建皆擁有未來商機，撫順街透天則為東騰機構推案整合交易，申請危老改建、推案在即。另外還有多筆鬧區億級透天厝，如去年底鄰近寧夏夜市、建成圓環的一筆4層樓透天交易，總價來到1.21億；長安西路「馬來亞餐廳」與「新加坡舞廳」則出現總價11億5797萬元天價。
近期天母地區還有2棟建坪44坪、屋齡59年的老舊透天平房，分別以1億296萬元與9204萬元成交，2筆交易的土地單坪價格約181~182萬元，透過此次交易可順利整合107.4坪的土地，整合者應該看好改建效益，透過購買大地坪的透天申請獎勵重建。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，危老獎勵容積的確讓一些本來還有價差的交易案，因為整合後開發商可以爭取更多容積，興建更多面積銷售，而屋主或地主也可以賣到心中的理想價格，最終順利成交，因此從實價可以發現市中心的精華路段，陸續有些高價的老舊透天成交傳出。
士林高價透天最火熱 交易量居北市之冠
屋比房屋總監陳傑鳴分析，近年老舊透天交易確實有升溫跡象，主要是依危老條例第6條規定，施行後3年內申請重建計劃，除最多有基準容積30%之獎勵外，得再給予基準容積10%之獎勵。加上危老條例申請條件門檻相對都更條例來得低，危老條例不僅無都更條例1000平方公尺的最小面積限制，而且又無須經過都市更新審議委員會長時間的審查，重建時程可加快不少，因此才出現不少搶搭10%容積獎勵末班車的交易潮。
至於高價老透天成交熱區，觀察2019年北市億級透天厝交易分布也可發現，交易量體多分布在士林區、中山區、中正區等區內透天屋齡較高的行政區，以士林區的13件居冠，其次為中山區的7件，中正區、大同區同為5件排第3。
對於士林區億級透天交易最熱，陳傑鳴分析，士林區老屋多，屋齡30年以上的老宅，到去年Q4為止就佔了區域住宅存量的77.2%，逼近8成，到今年3月底止，北市危老都更核定的142件中，士林區也佔了18筆，案例之多可見一斑，相當具有危老都更的潛力，也因此奪下北市高價透天交易之冠。而隨著危老條例時程獎勵10%申請日截止腳步靠近，預期近期符合危老條例的老舊透天或公寓交易還可能會持續升溫。
自由時報/地產天下2020/5/2
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