買預售屋教戰 趨吉避凶4大守則

今年5月以來，QE寬鬆、長期低利推升房市買氣，尤其預售屋市場，由於頭期款相較於成屋買賣輕鬆，各地傳出建案熱銷，根據住展雜誌最新統計，北台灣今年1月至9月21日，完銷建案已經達到111個，這也是繼2014年以來，完銷建案再度重返百案大關。

屋是人生大事，近期市場景氣轉熱，讓不少購屋族蠢蠢欲動想買房，特別是預售屋擁有低首付、分期付工期款等特性，吸引口袋預算有限的民眾出手，甚至在這波資金氾濫、低利狀態下，催生出投資買方進場，但專家指出，買預售屋有風險得要留意，才能避免往後衍伸出的糾紛。

預售屋付款輕鬆 4大風險不可不慎

住展雜誌研發長何世昌指出，購買預售屋較成屋有許多優勢，包含，前期付款輕鬆，工期約3~4年，工程款分期付款較彈性，且自備款少，過了綁約期限即可換約買賣，擁有套利空間，然而高報酬高風險，大家熟知的預售屋簽約，其實在交屋、過戶之前，產權都屬於建商，買方只是先取得土地建物權利。

且除了僅有平面圖、樣品屋可供消費者參考以外，從銷售到完工、交屋，需花費3~4年時間，期間變數多、政經情勢變化難以捉摸，比起看得見、摸得到的成屋而言，購買預售屋須確認是否有能力承受以下狀況，像是建商落跑、預售行情混亂、履保內容及後續驗屋交屋等。

何世昌建議，消費者在選擇標的時，應以有信譽的建商為主，但也不是老字號建商就完全零風險，仍要持續關注建商財務體系是否健全，並且多方打聽過去業績評價，在下定前先做足功課。

行情混亂 多方市調、鎖定潛銷期進場

在預售行情方面，近期投資客湧入市場，市場訊息五花八門，住宅週報社長陸敬民指出，預售屋雖然已有實價登錄，但登錄時間需由代銷業者整批登錄，並非像成屋一樣，簽約過戶後即時登錄，因此無法反應當下之市場行情，然而過去多以周邊成屋價格判定，但是現今資金行情氾濫，加上營建成本節節攀升、人力短缺，造成建案成本，新推案行情多偏離中古行情，建議消費者可在鎖定購屋區域後，多多留意區內潛銷新案訊息，把握時機取得早鳥優惠價格。

何世昌則建議，消費者在房市多頭時，切忌不要追高價格，多參考周邊新建案開價，若要追價，得要謹慎思考。

睜大眼睛審閱 履保條款

儘管事先調查建商信譽、勤做行情功課，但不一定能確保購屋一切順利，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，買預售屋的權益是否能獲得保障，第一步是要對契約書先有完整的了解，其中有關於購買預售屋，至少要給消費者5天的契約審閱期，而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱。

此外，在契約書上若有「履約保證」設下防火牆，可避免建商惡意倒閉捲款潛逃，市面上常見的履約保證有五大方案，包含：不動產開發信託、價金信託、同業擔保、價金返還、公會擔保，僑馥建經指出，五大方案中以「價金返還」對消費者最有利，一但建商不能履約，將可退還消費者已繳納之價金，不過此方案，建商在興建期間需負擔所有支出，多用於案量較小的個案。

至於「價金信託」是市面上最常見的，配合工程款繳付，且專款專用，但何世昌也提醒，不要輕信履約保證，不一定是眼見為憑，如果是「價金信託」，消費者可請業者提供帳號，自行向銀行查證，款項是否進入信託帳戶，撥款流程是否正常。

交屋尾款 最後一道保命符

然而在交屋前的最後階段，消費者也不可不慎，張欣民表示，購買預售屋不要以為房子蓋出來就好了，為了讓購屋人在交屋前手上有足夠籌碼，要求建商改善這些瑕疵，官方定型化契約設計了一道交屋保留款的關卡機制，保留款金額為房屋總價款的5%，假設房屋總價是1000萬元，交屋保留款就是50萬元，但是市場上常看到有些業者將保留款壓低到3%，甚至是更低的水準，甚至有些業者在合約上載明「經雙方磋商後同意低於X%」，因此特別提醒購屋消費者，若建商使用的定型化契約條款違反上述規定，則該條款將視為無效，最高可處以50萬元以下罰鍰。

除此之外，最後的驗屋階段也得格外小心，除了委託驗屋業者或是設計師檢驗，其實也可以DIY驗屋，House123 執行長邱愛莉建議，自行驗屋重點應著重於水、電、設備、尺寸、平面五大重點，且使用隨手可得的捲尺、小夜燈、10元硬幣、塑膠水管、手電筒等小工具，透過排水、插電、測量一一檢查。

自由地產2020/10/3