翻盤 國泰中華大樓將都更

國內REITs基金標的確定出現首宗申請都更案。國泰一號不動產投資信託基金（國泰R1）於3月5日舉行受益人會議，以通訊投票方式表決兩大提案， 一是以不低於46.5億元出售國泰中華大樓，另一是儘速提出都更申請案，最後出席票數達61.8％，其中75％贊成都更，確定中華大樓將申請都更。

國泰方面預估，都更後該大樓價值，至少可由現在的46億多元，衝上115億元。

國 泰R1是在2005年開始掛牌，標的包括喜來登飯店、國泰西門大樓，以及中華大樓，創始機構也就是不動產原始投資人就是國泰人壽，這三棟大樓包裝成 REITs基金，今年就有小投資人提案以不低於46.5億元的價格出售中華大樓，預估可以有資本利得29～50億元，每單位受益權可分配到2.1～3.6 元的現金。

但國壽反向提出第二方案，建議由管理機構即國泰建經擔任都更實施者，儘速申請都更，在3～5年內改建，提升中華大樓的價值，國壽 評估都更可以增加65％以上的容積，房地產價值會從現在46～47億元，提高到115億元，租金則從0.8億元提高到3.2億元，投資報酬率由4.7％提 高到7.1％。

第一案的投資人估計掌握15～16％的受益權，國壽方面則是獲得壽險業及大額投資人的支持，掌控50～60％的受益權數，昨 日受益人大會有61.8％受益權出席，確定會議有效舉行，投票結果，出席權數中的75.32％贊成第二案的推動都更，另外23.44％贊成立即出售中華大 樓，最後第二案勝出。

根據會議結果，國泰R1通過其下資產中華大樓要推動都更，受託機構土地銀行將會以公開遴選方式，委請都市更新顧問，提供新的都更重建規劃案，希望搶在都更法令變動前，能儘早申請完成，進行都更改建。

國壽方面主張，近來總價超過60億元的大樓交易極為清淡，主要是保險局要求壽險資金投資不動產的最低投報率要達2.875％，出價會趨於保守，此時若出售中華大樓，對基金受益人將造成重大損害，因此建議改為都更。

且 國壽評估，若是改建為商場、旅館複合式大樓，則房地價值會提高到115億元，租金收益會提高到3.2億元；若是改為商場、辦公室複合大樓，則房地價格會增 加到123億元，但租金收益只增加到2.7億元；若改為住宅大樓，價值增加最多，會到157億元，但可能會有空置的風險。

工商時報2014/3/6