共有地買賣 多數決門檻提高

為保護民眾權益，內政部昨（19）日部務會報通過修正《土地法》，針對共有房地同意處分的多數決比例，將從過半同意提高到三分之二同意，且僅限買賣案件，以避免少數土地共有人權益遭侵害。內政部表示修法草案後續將送政院審查後，再送立法院審議。

土地或建物常會因繼承等原因，由多人共有。內政部表示，依據現行土地法規定，共有土地或建物，如經所有權人持分過半及人數超過半數同意，可將該房地全數賣出。但過往發生地主以假交易真炒地，或移轉給安插人頭等方式增加同意比例，侵害其他不同意的共有人權利。

為兼顧共有人權益，同時促進共有房地有效利用，內政部將修正《土地法》第34條之1，針對共有地的處分方式，現行規定處分、變更及設定地上權等，都可採多數決，但過去有些案件經多數決同意採設定地上權等方式處分，不同意者實際收到的租金、權利金很低，使用土地的權益卻受限，因此這次修法將多數決限縮在買賣案件。

其次同意比例原本規定持分及人數皆須超過二分之一，未來提高為皆須超過三分之二；若持分超過四分之三，才不計算人數，藉此保障少數土地共有人權益。

官員表示，希望透過門檻的調整，一方面避免同意賣出的共有人，透過增加人數的方式來達到門檻，另一方面也希望共有人之間能更積極凝聚。

此外，修法也針對因「天然流失」而消滅的私有土地，若土地回復原狀時，明確規定該如何回復產權，可在回復原狀日起十年內，向土地所在登記機關申請回復產權；或因已被管理機關出售、公用導致無法回復產權時，可改以金錢補償。所謂的天然流失，是指私有土地因為天然變遷變成湖泊、河道等情形。

另外，土地法第18條規定，因登記錯誤遺漏或虛偽導致受損者，由地政機關負損害賠償責任。然而過去舉證責任是落在受損害的土地權利人，修法將由地政機關負舉證責任，地政機關須能提出免責證明，否則就應賠償，以保障所有權人權益。

經濟日報2020/11/20