７折買地上權宅？ 沒有那麼好康！

近幾年地上權或使用權住宅逐漸冒出來，並以房價是所有權住宅的「7折」吸引民眾目光，不少人趨之若鶩。但台灣的地上權住宅配套並不算完善，光是貸款 成數低、利率又高，加上現行地租是所有權地價稅的3倍，因此，50年的整體支出成本並沒有想像中如此便宜，加上最後到期殘值歸零的關鍵因素，將衝擊地上權 住宅的市場流通性。

無產權擔保 貸款成數低利率高

受限地上權或使用權住宅因無物權，無法有實際的產權做為擔保，銀行多半不願意承作貸款，即便願意承作，也朝向無擔保信貸，並以房貸利率相較所有權住宅高、房貸成數則較低的方式承作。

假設同一個地段上，所有權住宅總價是2000萬元，地上權或使用權住宅的總價以7折計算，也就是1400萬元，若所有權住宅的貸款成數是7成，貸款利率是2%；此時，地上權或使用權住宅的貸款成數則頂多5~6成、貸款利率則約3%。

因此，光是自備款，所有權住宅須準備600萬元；地上權住宅，假設只能貸款5成，反而自備款要700萬元，相較所有權住宅多出100萬元。

再以20年支出的房貸利息計算，2000萬元的所有權住宅，貸款7成，20年要付出的房貸利息將近300萬元；若是地上權住宅，貸款5成，20年所付出房貸利息約231萬元，僅省下將近69萬元的利息支出。

地上權地租 地價稅3倍起跳

不過，持有稅部分，地上權住宅的地租是同地段所有權住宅的3倍起跳，隨著近幾年公告土地現值、公告地價連年調漲，若是持有年限增長，兩者倍數差距將加大，地上權住宅所有支付的地租反而更重。

信義房屋南京西路店專案經理黃雅瑩表示，以「京站」住宅為例，因屬於無擔保信貸，貸款利率平均來說約3%，相較所有權住宅高出1%，多出幅度約5 成，至於貸款成數5~6成，也相較所有權住宅貸款成數7成要來得低，不過，因該案地處精華地段，購買民眾主要以出租商務人士為主，目前租金收益率至少 3%。

到期殘值歸零 流動性差

此外，地上權或使用權住宅會隨著房市景氣熱絡而出現價格上揚，以「京站」至宅為例，該案是2006年預售，每坪約25萬元，最後結案時，每坪價格賣 到30~35萬元，交屋後，隨著房市景氣持續走揚，最近1坪房價有成交到45~50萬元，再加上該案不受奢侈稅限制，轉手率相當快，粗估1年約有百件在房 市流通。不過，該案交屋至今快5年，每年要繳納的地租金額已經翻漲超過1倍，預期未來還會持續往上調整，導致持有成本持續增加。

但是該類型的住宅因有限定使用年限，隨著使用年限遞減，甚至僅餘20年的使用權時間，預期即便房市景氣仍往上走，該類型住宅的房價也很難跟著往上走，畢竟殘餘價值逐漸趨近零。

自由時報2014/3/24