房地合一2.0將上路 全台待售物件激增3成

政府從去年底開始針對多屋族、法人，祭出一波波信用管制，讓不少投資客縮手，上週房地合一2.0拍板定案，更增添未來房市的不確定性，由於此次新法上路有所謂的日出條款，不少人認為在7月前會有一波拋售潮，根據全台及六都近1年新成屋、預售屋網路轉售物件來看，全台待售物件較去年同期增加3成多，其中又以台中增加6成最多，賣壓最沉重。

根據屋比房屋統計2020~2021年全台及六都屋齡3年以下新屋、預售屋網路轉售件數變化，全台新屋及預售屋網路待售件數約有7萬5051件，相較去年同期約5萬4520件，大增近2.05萬件，增幅38%。其中又以台中新屋、預售轉售賣壓量增9505件、增幅60%最大。不過雖然賣壓走高，但與去年同期相比，六都屋主開價仍呈現走揚趨勢，較去年同期上升4∼9％不等。
外來投資客搶進 中南部賣壓大

從目前網路銷售物件來看，中南部預售和和新成屋賣壓明顯較北部高，屋比房屋總經理葉國華表示，主要是受到近年北市建商南下推案，以及熱錢資金炒作中南部房市有關，中南部房市在北部建商強力推案之下，能見度大增，吸引不少外來投資客搶進，帶動房價上揚。
特別是在桃園、台中、台南等具有建設、航空城、科學園區等題材的區域，房市炒作更加猛烈，葉國華表示，預估這些地區在政府開始控管後，房市賣壓可能加重，房價漲勢會慢滿趨緩，未來甚至可能出現持平或小跌的狀況。
上週立法案正式拍板通過房地合一2.0版，將個人「短期持有」的課稅區間定調為5年內，將課以45%、35%等稅率，重稅閉鎖期由原先的2年拉長為5年，甚至預售階段就開始管控，更回溯到2016年起算，預估也會影響到預售市況，對投資客來說，更是一大殺手7月新制上路前，將有一波預售轉售潮，而持有物件在2年內的人，可能在有獲利或小賠狀況下脫手，幾個推案大的重劃區，恐掀起一波拋售潮。

北台灣Q1新案量銳減 房價恐被捕血

根據住展雜誌統計今年Q1北台灣新成屋、預售屋推案量，約為2千359.46億元，季減1千106.64億元、季減幅高達約31.9％，若與去年同期相比，則減約461.37億元、年減幅約16.4％，顯見建商擔憂政府打房效應出現，紛紛調整推案腳步。
北台灣各縣市中，以桃園市衰退幅度最為劇烈，Q1推案量近444億元，比去年同期大減2百餘億元，年減幅高達3成4。住展雜誌研發長何世昌表示，桃園推案量大減，主要與新興重劃區推案青黃不接有關，尤其A7的Q1案量更僅剩10億元左右，創下A7開發以來單季新低。
何世昌認為，房地合一稅新制將預售屋納入課稅範圍，將逐漸降低建商推預售屋意願，長線來看預售屋供給量將因此而減少，7月新制上路後恐會出現供給緊縮的狀況，反而容易助漲房價，房市恐意外被「補血」，而籌備中的建案再延有限，遲早得推出，預期Q2將會爆量演出，房市多頭走向不變。

中古屋議價空間變大 選對物件好殺價

而從3月買賣移轉件數來看，中古屋市場仍相當熱絡，絲毫未受打房政策影響，住商機構董事長陳錫琮表示，3月移轉件數未下跌，顯示屋主售屋心態積極，而買方也沒縮手，預估7月上路後，移轉件數可能略為下修，但之後就會恢復正常，新制相較新建案來說，對中古屋影響較小。
陳錫琮表示，近期賣方議價空間增大，有購屋需求的民眾，不妨挑選持有在2年以上、5年以內的物件，賣方可能在不賠售前提下降價出售，建議買方可積極議價。

自由地產2021/4/17