踢到鐵板了！建案賣不動、北市公設比終於下降

市調機構統計，今年截至11月15日止，台北市推案平均公設比為35％，較2020年略降約0.2個百分點，中止連續三年上升。新北市今年同期平均公設比則為33.9％，比去年增加約0.5個百分點，連續四年寫歷史新高。

住展雜誌研發長何世昌表示，台北市建案平均公設比下降、新北市建案平均公設比雖創新高，但上升幅度已經比前幾年較為緩和，顯示灌虛坪風氣已稍有克制。實務上，公設比灌越高的房子越難賣，35％是消費者心理很難過得了的檻，預期公設比很難再大幅升高。

根據住展雜誌統計，雙北建案公設比近年一路升高，2006年台北市新建案平均公設比僅30%，新北僅25%，但到去年，台北市突破35%，來到35.2%，新北市也來到33.4%，均創下歷史新高。

何世昌表示，雙北公設比大幅增加，除因營建署修正建築技術規則，增加設置逃生梯、室內梯要求外，建案普遍增加休閒設施、建築基地縮小也是主因，另外，雨遮不計坪且不計價，使計算公設比的分母減少，也讓公設比提升。

至於今年台北建案公設比不增反減，新北變動幅度也轉為溫和，主因有四：

一、不動產業界一般認為公設比35％是購屋族的最大容忍值，公設比超過35％的房子不好賣，台北市去年新建案平均公設比一舉突破35％魔王關卡，令人意外，但實務上，超過35%的建案，普遍銷售不佳，建案因此轉向收斂灌虛坪。

二、雨遮不計坪、不計價導致公設比增加效應，已陸續於前幾年反映完畢。

三、近年來以，輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部也已擬定改革大體方向，主要方向為限縮「免計容積」上限，而為了避免政府出重手，業界已開始出現自律的聲音。

四、今年來房價漲幅擴大，台北市房價創下新高，普遍達到建商的利潤滿足點，沒有必要再大舉灌虛坪。新北市房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低，所以公設比還在持續增加當中，但預期2022年增長空間會更小。

經濟日報2021/11/18