只要有錢 就該買房

由金融家月刊主辦的房產趨勢高峰論壇－「今天該不該買房？」4月12日 （六）於台北金融研訓院舉行，邀請財經房產投資天后梁碧霞、世邦魏理仕董事總經理林俊銘，美商仲量聯行董事總經理趙正義及京格建設總經理蔡明勳等從國際與 兩岸發展看台灣不動產市場的機會，更針對北台灣鳳鳴新都心未來即將產生的五波漲價地圖，進行深入剖析。與會房產專家一致認為，不論是否因為選舉考量作出的 政策決定，但只要需求大於供給，在選對地段及潛力區的情況下，買房永遠是最好的投資策略！以下是這次高峰論壇精彩內容摘要：

2014商用不動產行情

保守中帶著期待

世邦魏理仕董事總經理林俊銘：在思考方向上，商用不動產市場應該分為兩個大項: 一個是大型交易市場的概況，以及小型的交易市場實價分析來做觀察。而台灣商用不動產市場大致上可以交易金額超過三億元，也就是美金1,000 萬元來做為分野。台灣現行政策上有四項因素影響台灣商用不動產今年初明顯的進入觀望：

1.奢侈稅之修正草案已將範圍擴大至非都市土地之工業區土地。

2.選擇性信用交易。

3.實價登錄其中成交最高與最低金額，非為揭示標的數應被剔除。

4.個人財產交易所得。

今年第1季我們認為成交清淡，除政策因素外，僅為企業自用需求做為大宗交易撐場及壽險業投資居次；今年向下力道雖不大，但卻是這3年來最為交易觀望 的一年。從2007年到2014年第1季我們所做的統計顯示，外資投資比例由25％，逐季下降至10％不到（以已經蓋好的商用標的來計算），2年前也就是 2012年總統大選那一年，反而是成交件數與金額創新高的一年。

美商仲量聯行董事總經理趙正義：「回顧2013年，來台旅客數突破觀光局預估的800萬人次，大陸來台旅客並逼近300萬人次，年成長率逾一成。此 已吸引國內企業及觀光業者積極投入飯店市場，在未來於兩岸服貿協定的簽署及大陸積極從事海外不動產投資等因素帶動，並結合觀光資源充沛等優勢條件，預估持 續吸引外資企業或個人來台設立營業據點或進行不動產投資，為台灣商用不動產租賃及投資市場需求產生助益。」

我們發現部分大型企業租戶考量仍以租金支出為首要因素，在市區缺乏合適大型物件狀況下，計畫往市郊區域如內湖、南港尋找租金相較便宜且交通便利的大面積物件。

2014年全年預計約有75,000坪的新辦公空間進入台北A級商辦新供給，其對整體租金水準的影響將於今年第4季後較為顯著。因此，目前在缺少大 面積的新供給及低空置率的狀況下，租金可望維持微幅成長，預計2014年台北市整體A級商辦平均租金可望較去年成長約5％。預計未來陸續釋出的都會區公有 地及高鐵周邊車站專用區土地，將持續吸引投資者的關注。

京格建設總經理蔡明勳：京格建設是小公司，但是我們有台灣建設公司最大的國際視野！台灣多年來在經濟發展下，相對並沒有從都市規畫與建築美學同步提 升，這是比較可惜的事情。世界先進各國在環境規畫上與建築創意的政策協助領先台灣許多，所以京格建設認為一個城市的價值，是決定在國際的能見度上。我們從 台北出發到新竹，可以畫出一個交通便捷的大八生活圈，圈內有捷運、機場、高鐵、輕軌、高架快速道路等四通八達40分鐘可抵達的國際核心城市距離。在企業文 化上，我們堅持減少虛耗的碳足跡，用科技與研發作為精緻工藝的後盾；以符合綠建築指標為基準，邁向永續綠能的建築空間。

今年來政府打房動作頻頻，引發市場關切是否出現房價漲勢轉折點？然而從央行及財政部發佈的兩份資料，可看見台灣房市未來景氣與房價走勢的重要關鍵。 一位房仲業大老指出，房價的漲跌沒有祕密，只要市場上想要買進不動產的人與資金超過想要賣出的人與資金，房價自然上漲，這是最基本的供需機制，無論是對一 個社區、一座城市、一個國家來說，都是一樣。

從這個角度出發，台灣過去40年來人口持續北移，讓台北、新北、桃園形成接近千萬人口的一日生活圈，這片區域在就業、創業、教育、交通、政治等多方 面具優勢的情況下，未來還會有更多人在這個一日生活圈範圍內定居。如果沒有完整的都市、區域與整體國土規畫，只倚靠目前各縣市政府的規畫與管理能力，根本 沒有改善人口持續往該區域集中的可能性。

北台灣房價易漲難跌

在鶯歌體驗幸福味道

然而，順應台灣島內人口的流動與成長方向，北台灣核心區的房價自然就易漲難跌。景氣好時，也會帶動中南部都會區核心路段的比價效應，就不是什麼令人 吃驚的事情。很多回流的台商在衣錦榮歸之後，除了考慮在自己家鄉置產，還會選擇具備更國際化的區塊置產，因此不少中南部的台商也會在北台灣的主要路段置 產。至於華僑與外籍法人資金幾乎都從台北先下手，在熟悉台灣房市後，才會慢慢往中南部尋找適當的不動產置產機會。但可惜的是台北的高房價並沒有讓人感受相 等的高品質生活，因此京格規畫多年且長期深耕鶯歌鳳鳴新都心，投資人不妨利用假日帶家人一起到鶯歌老街南僑觀光工廠內的寶萊納餐廳和本場流專業拉麵店、埤 塘生態公園走走，一起體驗呼吸前所未有的幸福味道。

京格集團堅持以「建築美學」為目標的建設公司，集團發展方向是為客戶居住環境「創造價值」，打造台灣最幸福的房子，可以傳承百年的品牌建設公司。

財經房產新天后

梁碧霞成功投資哲學

論壇最後出場的是金融家月刊創辦人梁碧霞，總結多年在全球各地投資房地產的心得，她以六個字:「利率、匯率、交通，這三大原則。」帶出她的投資心 法。她說:「為什麼有錢人危機當前，還想要再買房子、買股票、買台灣五十都好。因為有錢人想的不只是增值賺錢，他們有更多時間想的是保值、傳家。依照台灣 過去50年經驗，小亂小買，大亂大買，不買都是錯，反正有錢就買！」

梁碧霞主席認為，交通到達之處，建設隨之就來，不管是雙機場捷運、五楊高架到達之地，把地圖攤開來看，台北、新竹快速道路所涵蓋的「大8」範圍，只 要脫離「蛋黃」的房價相對便宜之處，都是蘊藏財富的機會之地。梁碧霞主席以鶯歌的鳳鳴新都心為例，只要是重畫區內車程五分鐘可以連接到商業區或交通要道就 都是鑽石級的投資，因為具住宅及商業混合的將來性， 就是Location的投資好先機。

梁碧霞主席在房產投資的最大要領就是「危機入市」，大家記憶猶新，去年初QE3還是來了，許多專家都還在爭論到底資金效用有沒有前兩次QE1、QE2來得大！也只不過一年的光景，QE已在慢慢退，於是又有人說：這是房地產的利空！

她提醒大家，未來地段熱點仍是量縮上漲的盤堅型態，尤其大多數看2014年台灣房市將步入跌勢的專家，恐怕還要多配幾副眼鏡來瞧個仔細！梁碧霞強調，只要有錢都應該拿來投資房地產。

工商時報2014/5/15