房貸利率因升息「校正回歸」 壓力恐將比以前更大

升息浪潮來襲，2年來的「輕房貸」行情將結束？央行17日將召開理事會議，屆時升息幅度多寡有解，專家分析，倘若升息1碼，看似房貸利率回歸2020年降息前的水準，但通膨壓力仍未明顯減輕，房貸戶實質壓力不輕，甚至可能還比降息前的壓力更重。

根據中信房屋分析，房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡，比起房屋遭銀行鑑價低估、核貸成數不如預期，以及無法使用寬限期等申貸前就能掌握的條件，利率遭拉高反倒是申貸過程中最無法控制的變數。

中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動升息，不過最終，升息仍是無可避免。

至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息1碼之後，房貸支出是回到2020年降息前水準，但問題是，現在的物價可是比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而「校正回歸」，但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比2年前更大。

另外，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估，但實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊跟不上市況，這些因素還是會導致鑑價結果失真。若要避免房屋鑑價被低估，除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外，建立個人良好的還款能力也至關重要。

核貸成數與寬限期限制的問題則囿於政府政策面，短期內還未看到鬆綁的跡象，而日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間，顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼，不過相關措施對首購族並無影響，只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說，在限貸令未鬆綁的現況下，暫時也只能自行籌措資金，拉高購屋準備額度，或以其他貸款名目來申貸運用。

經濟日報2022/3/15