央行決議升息1碼，各界關注，升息到底對房市的影響多大？升到幾碼會是房市反轉的關鍵點？房市趨勢專家李同榮認為，只要升息超過四碼到六碼，接近3%利率，就是此波多頭房市反轉向下的關鍵指標，最有可能會落在2024上半年。
李同榮指出，氾濫的資金勢必面臨升息的壓力，全球逐步升息的力道，將持續兩到三年，直到全球通膨壓力解除才會停止，美國聯準會啓動升息，也等於宣告全球超低利率時代正式結束。
台灣也不例外，預期央行將逐步升息，2023年底將達四碼以上水準，而升息對房市的轉折影響關鍵將會落在央行升息四碼以後的時間點，預測2024是最關鍵時刻，主要理由有四：
一、這兩年台灣經濟成長率強勁，製造業回流，新興工業區帶動房價上漲，氣勢如虹，升息一碼對資金槓桿與房貸成本影響有限，對一般大眾影響也較有限，在景氣活絡與通膨尚難下降的階段，保值搶購心態猶盛，房價漲勢暫時難擋，惟利率逐步回升已是大勢所趨。
二、預期央行將逐步調升利率，最有可能的是每季調整半碼，以此類推，到2023年底有可能逐步攀升至四碼以上，而此時也正是房價進入末升段的關鍵時刻，只要市場有風吹草動或政策打壓，就可能造成房市反轉向下的趨勢，這個問題會在2024上半年逐步發酵。
三、當利率調升四碼以上，等於房貸利率成本增加75%以上，若以調升四碼為基礎，以一千萬貨款丶20年期本利攤還，調升四碼等於每年利息增加支出高達約5萬6千元，對首購族影響頗大，這時候剛性需求的觀望氣氛就會非常濃厚，房價下跌趨勢就會轉為明顯。
四、一旦利率調升至四碼以上，建商的土融建融成本相對提高，實質利率2.5%的成本相當可觀，若市場面臨轉折，銷售率衰退，成本轉嫁就相對困難，房市就會掀起建商倒閉風潮，負債比例越高的建商，在此時此刻應加強資金流動的風險管理。
李同榮指出，有人會引70年代早期利率高達13%為例，認為利率高到5%都無所謂，房價照漲，但那些年台灣是開發中國家，GDP成長都處於7%-10%增長的榮景，人均也大幅成長，不能一概而論。
未來兩年，台灣利率極可能升息至四碼以上，不但市場游資大幅緊縮，這個成本對現況房市的基本面丶技術面都會產生轉折性的影響，因此預測升息四碼以上最有可能發生在2024上半年，這也將是房市反轉最關鍵時刻。
經濟日報2022/3/18
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