預售屋換約課稅 趨嚴

打炒房又更嚴了，財政部出招。最近許多房市群組中瘋傳財政部「重新定義」預售屋費用認定方式，即「預售換約移轉」課稅計算方式趨嚴，免稅額變相縮水。外界解讀，此舉是針對預售屋的投資客下手。

未來，無法提供移轉仲介等費用證明的賣方，將不再享有獲利30萬元內的免稅額。

預售屋轉售的房地合一稅費用認定方式引發關注，財政部賦稅署官員表示，稅制近期並未改變，所得稅法規定，若納稅人無法提出相關費用憑證，稽徵機關可依據「成交價」的3%，來計算費用，作為所得額的減項，並以30萬元為上限。

如今有爭議的地方在於：預售屋轉售案件中，在推計3%費用的時候，要以建商出售總價為成交價？還是以轉售價格為成交價？高雄國稅局在個案中認為，當然是以轉售價格為成交價來推計，財政部也認同國稅局見解。

舉例來說，購買900萬元的預售案，已經支付給建商100萬元的款項，換約轉手獲利100萬元，若不提供費用證明，45%的房地合一稅率下，原本要繳31.5萬元的房地合一稅，現在則要繳42.3萬元的房地合一稅。

專家指出，去年以來，房市熱度高，尤其是基期低的中南部，房價飆漲快速，因此預售屋換約的情況，在中南部比較盛行，不少投機客利用30萬元的節稅空間，大拚周轉率，且一棟預售屋，總價多出30萬，可能一坪僅多1萬元，對於買方來說，加價力道也不至於過猛，對轉約的賣方來說，30萬元內的效益還最好，因此儘管政府嚴打炒房，仍然會有預售屋轉約情況發生。

賦稅署表示，財政部不會為此另發解釋令，且1992年財政部曾有一則函令，在說明營利事業間預售屋轉售的發票開立問題，轉售時開立發票的金額，也是以轉讓預售屋的價格為準，而非以一開始建商銷售總價來開立轉售發票。同樣的邏輯也可以應用在此案。

賦稅署強調，推計費用率3%、上限30萬元，是當納稅人無法提出相關證明文件時，由稽徵機關來推計，假使納稅人可提出證明，例如仲介費等相關憑證，國稅局也會核實認列。

房仲業者分析表示，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。

經濟日報2022/3/30