財部再出招 關預售屋換約30萬免稅空間

財政部再出招，針對預售換約、作為成本扣除計算有新的認定，不接受總價3％或30萬取其低作為成本，只認定已付款項加上獲利金額作為成本。房仲業者認為，等於關掉預售屋投資客利用3％費用免稅的操作空間，預售換約稅負成本大幅提升，將再進一步抑預受投機買盤。

舉例來說，購買總價1,000萬元的預售案、已支付給建商100萬元款項，換約轉手獲利100萬元，若未提出費用證明下，過去以總價3％、即30萬元作為成本，在房地合一稅45％的稅率下，要繳31.5萬元的房地合一稅，現在則以已付款加上獲利金額的3％（6萬元）作為成本，等於有94萬元資本利得，同樣房地合一稅率45％，需繳42.3萬元的房地合一稅。

此舉等於讓預售投機買盤更進一步受到壓縮，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，此次國稅局對於成本認定更為嚴謹，限縮市場上利用30萬免稅額的操作空間，先前官方統計，預售換約房地合一稅適用20％以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件合計3,006件，平均每件課稅金額僅2,329元，由於過去一段時間房價有一定漲幅，預售換約不太可能出現賠售狀況，應該有些案子利用30萬的節稅空間，小賺就跑，因此才出現許多免稅或低稅的案例。

過去市場認知預售換約有30萬元的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作，不過新的認定中，只能就已付款加上獲利金額的3％作為成本，以已付款100萬、獲利100萬為例，只剩6萬元可作為成本扣除，等於關掉利用3％費用免稅的操作空間。

曾敬德表示，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但政府各部會都想盡辦法避免市場出現投機炒作空間，預售市場在短期投機客退場後，市場會漸趨穩定。

工商時報2022/3/29