商用不動產交易寫4年新低 平均地權修法是救星？

根據第一太平戴維斯統計，2022年截至12月14日，大型商用不動產交易金額約1325億元，比去年減少25%；建商購地動能減半影響，今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39%，商用不動產與土地總成交金額，皆寫下近4年低點。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下，全球股匯市與不動產市場波動劇烈，但隨美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對台灣經濟帶來正面影響。

展望明年，預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下，商用不動產價格與買氣將維持穩定，政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場，主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。

第一太平戴維斯表示，受到央行持續升息影響，不動產買氣自下半年起明顯降溫，第4季商用不動產金額僅161億元，呈現旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規模，今年上半年買氣穩健，全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。

各類不動產中，辦公室買氣異軍突起，成交金額達469億元，規模較去年翻倍，更成為各類商用不動產之中，唯一正成長的類別，壽險業與專業投資機構都積極布局，顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫，核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點。

其中包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續創下紀錄。

由於央行今年連續3季升息，商用不動產的自用型買方轉為保守，投資型買盤則未受影響，投資交易占比達到63%，規模與去年相當。

其中保險業為今年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，比去年增加3成，隨著基準利率調升，不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%，保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的，今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產，具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標的之列。

另外，專業投資機構也相當活躍，包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業，全年投資金額達到160億元，成為第二大宗投資人，並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。

受到住宅市場買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸，土地交易規模明顯下滑，全年成交金額減少39%，建商購地動能明顯萎縮，全年購地金額為1059億元，年減率達5成。

主要原因除了公部門減少釋出建地以外，2019年到2021年之間，建商購地金額累計超過6000億元，土地庫存豐富，這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險，包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案，以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

經濟日報2022/12/15