政策衝擊大 上半年建商購地金額腰斬再腰斬

平均地權條例即將上路，由於修法對於住宅市場的衝擊程度難以預估，導致土地交易動能疲弱，根據第一太平戴維斯統計，第二季大型土地成交金額為214億元，較去年同期減少36%，合計上半年大型土地交易金額為378億元，年減率56%，僅略高於2016年房地合一稅上路時的水準。

建商購地保守謹慎，今年前6月購地金額為237億元，與2021年跟2022年同期的規模相較，購地動能呈現腰斬再腰斬的局面。上半年前三大土地交易為達欣工以26.2億元買下台北市中山區朱崙街土地，達麗建設與遠雄建設則分別斥資26.2億元與25.6億元購置新竹市與高雄市三民區建地，顯見雖然建商購地保守，上市櫃建商在推案與營收穩定的考量下，仍會慎選區域謹慎出手。

反觀商用不動產，在本季登場的新光一號不動產投資信託基金公開標售案全數標脫的挹注下，今年第二季商用不動產交易走出前一季的低迷氣氛，根據第一太平戴維斯統計，第二季大型商用不動產成交金額(單筆3億元以上)為448億元，季增率達到181%，年增率40%，合計今年上半年大型商用不動產交易總額為607億元，比去年同期減少23%。

今年上半年前5大商用不動產交易中，有4筆為新光一號REITS的公開標售資產，在新光一號REITs的挹注下，今年上半年購置動能主要來自專業投資機構與建商，分別投入180億元與154億元，合計貢獻近6成的交易金額，科技業則以151億元排名第3。專業投資機構主要鎖定北台灣的辦公室與廠辦產品，雙北以外區域則偏好整棟具穩定租金的投資標的。

建商方面，主要交易為鼎固置業以116.8億元購置新光天母傑仕堡大樓，以及立志開發以20億元購置新光信義華廈商場，顯見雖然近期建商購置不動產動能衰退，但對於精華路段，短期收租而中長期具改建效益的商用不動產，配合集團布局策略，仍有機會出手。

另一方面，保險業投資動能低迷，在最低不動產投資報酬率門檻提高到2.845%的限制下，上半年投入金額僅有11億元，規模與去年同期相比，衰退幅度高達9成。

各類型不動產之中，辦公室交易最為熱絡，達到160億元，其次為廠辦與商務住宅，分別為127億元與116億元，並集中雙北市，也反映著當市場面臨潛在波動時，買方對於核心地區的信心較為充足，並積極尋找好的買點進場布局。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然第二季央行停止升息腳步，但近一步升高選擇性信用管制的強度，也顯示央行對於資金過度集中不動產市場的擔憂，抑制房市投機的政策方向仍未鬆手。展望下半年，住宅買氣弱化、營建成本高漲以及總統大選逼近的不定因素下，預期建商將會維持目前購地保守的態度，土地買氣面臨強大壓力。

商用不動產從第二季交易量反彈且多宗大型交易案都順利標脫觀察，買氣相對穩定，考量營造成本高漲推升新建案價格，及保值性等因素下，核心區的不動產依然可以吸引特定的自用企業與投資人出手，帶動辦公室與工業廠辦價格持穩且緩步成長。

工業不動產方面，這波景氣反彈集中在特定的AI受惠產業，整體訂單能見度普遍偏低，工業土地價格漲幅將回歸理性，而自用廠商偏好可立即進駐使用的現有廠房，以降低營建成本波動造成的建廠成本不可控性。保險業方面，雖然上半年的購置動能低落，本季央行停止升息，未進一步抬高不動產最低投報率門檻，為保險業的不動產投資帶來正面消息，預期將在全台持續尋找投報率3%以上的整棟投資型物件。

自由地產2023/6/28