商業區買房當住家 小心遭罰

買房時要特別留意房地使用的管制規定，以免買了房還不能住。有民眾購入台北市商業區內的房子後，直接拿來當自住房屋使用，房屋稅也適用自用稅率，結果被北市府開罰還要求限期恢復商用，主因就在商業區的房子不能拿來自住用。

一位曾姓男子多年前購入台北市一處位於都市計畫商業區內的房屋，曾男取得後拿來當作自用住宅使用，並向稅捐機關申請按較低的住家用稅率課徵房屋稅。

由於台北市相關都市計畫規定，該建物所在商業區是供一般商業使用，不得作住宅使用。於是北市府都發局發函通知曾男，告知他的建物涉及違規作住宅使用，要求曾男依法使用房屋。市府還強調，如果曾男的房子已非當住宅使用，應向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定稅率。

後來曾男的房子仍按住家用稅率課徵房屋稅，北市都發局於是派員到現場會勘，結果曾男不願配合無法進入，最後市府依都市計畫法裁定6萬元罰鍰，並限期九個月內停止作住家使用。曾男不服，提起訴願，經駁回後，提起行政訴訟一路告到最高行政法院都敗訴。

法院認為，曾男既然是房屋的所有權人，就有按都市計畫法等相關法令使用的義務，曾男違背義務，將商業區內不得供住宅使用的房子充為住宅使用，都發局發函通知後還繼續違規使用，最後遭開罰並無不合。

根據台北市都市計畫施行自治條例規定，商業區使用「不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全、衛生之使用」。法官解釋，各使用分區範圍內土地及建築物的使用，都應該受到管制命令的限制，雖然北市府可以視實際需要重新劃分，或給予不同程度的管制，但即然北市未允許商業區土地作住宅使用，曾男就必須遵守。

另外，曾男購買房屋之初，應該知悉房子坐落商業區，且受商業區使用限制。因此，商業區是否得為住宅使用，身為所有權人及使用人，也有義務透過政府資訊公開管道查詢，曾男未進行必要的查詢，直接將房屋充作自用住宅使用，曾男主觀上就有可歸究之責。

更何況都發局就建物非法使用已發函告知，曾男最晚此時也該知道房子坐落商業區，不得為住宅使用的規定，結果還是持續作住宅使用，顯然有違章的故意。

法官還說，建商或房仲經常用行銷手法誤導民眾購屋，但這部分屬於交易對象或仲介是否善盡交易上的告知義務，是民事損害賠償責任的問題，跟北市府執行公權力無關。

至於國稅局已同意按自用稅率課徵房屋稅，為何還不能自住？法官強調，房屋稅是以房屋價值與實際使用情形訂定稅率，與都市計畫管制沒有關係。稅務機關也沒有代都市計畫主管機關核定或確認，建物所在位置是否應受都市計畫分區管制，北市府轄下各別公部門間縱有協調不足的情形，也不能因此排除曾男遵從法律管制的義務。

工商時報2023/8/22