防預售爛尾 林右昌出三重拳

防預售爛尾 林右昌出三重拳
針對銀行抵押債權、預售款運用及價金動用等進一步規範，保障消費者權益

為防止出現預售爛尾，內政部出重拳防堵建商落跑。內政部長林右昌2日表示，預售動支款將朝三大方向規範，包括民眾的保障應優於銀行抵押的債權、限縮資金運用範圍及限制動用價金的時間點。另外，未來也將評估提供「預售屋施工進度查詢」機制。

林右昌2日赴立法院內政委員會報告，他強調，住宅政策必須穩健，內政部正在研議如何加強消費者的保障。其中，外界關切的預售爛尾樓問題，內政部將朝三方向進行規範。

林右昌說，爛尾樓最主要是建商的財務出問題，然後又把手上的資產拿去做抵押，最後因財務問題導致建案無法完工。由於此時預售屋的產權已成為銀行的債權，讓消費者繳交了購買預售屋的費用，卻沒有得到保障。

因此，首先將規定民眾的保障應該優於銀行抵押的債權，不讓消費者付款繳錢購買預售屋，卻被建商抵押。也就是說，如果建商無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，當建案土地或地上物遭法拍時，買方有優先受償權。

第二，將限縮預售款的運用範圍，讓消費者已繳納的購屋資金，只能用在工程興建，排除銷售等廣告費用。林右昌說，這部分是目前各界已有共識的方向，避免工程未動工或興建初期，買方所繳的價金，卻因支付管銷費用而被用罄。

內政部強調，這部分要「實質」管控預售動支款，排除灰色地帶，落實專款專用。

第三、限制動用價金的時間點，林右昌說，會根據興建房屋的營建成本分配動支階段，由於營建施工的成本花費，最主要集中在地下室開挖和出土階段，因此目前規劃這兩個時間點可動用款項，不過，細節仍會持續討論。

林右昌強調，管控風險很重要，但保障消費者權益之外，也要讓預售制度健全運作。經徵詢業界、專家學者的意見，並考量封頂幾乎已經蓋完房屋，林右昌說，為避免與現行預售制度背離，已很明確定案不會是「封頂」才能動支預收款。

此外，有關「預售屋施工進度查詢」機制，林右昌表示，從平均地權條例開始，已對預售屋加強監管，未來會朝此方向與地方政府討論，評估提供「預售屋施工進度查詢」。至於公設虛坪改革，他說，草案已全數準備就緒，修法後評估可將公設比大幅降至25～30％。

工商時報2023/10/3