房地合一稅 怎麼申報才划算？

今年1月1日起房地合一課稅上路3個月以來，8成民眾仍然對新舊制申報一知半解，不清楚自身的不動產要如何申報才比較划算。

根據信義房屋統計，目前為止大部份售屋者仍以適用舊制(財產交易所得)申報居多，主要是新制基期為2014年後取得不動產出售後沒有獲利或獲利不多的人，選擇適用新制才較划算；相反地，若獲利高或土地比重高者，多優先選擇適用舊制。

信義代書整理自房地合一上路以來，最重要的九項新舊制差異，從稅率的不同、申報時間到重購退稅等等，幫助消費者在購屋或售屋前作出正確的判斷，輕鬆省下數十萬元的差額。

信義代書林以德表示，房地合一上路以來，民眾多選擇適用以舊制條件申報，藉此可省上百萬元報稅差額。以稅率不同為例，新制長期持有以及自住房屋條件上有免稅及優惠稅率，反觀舊制則與持有時間長短無關。

舉例來說，甲在2015年買入一戶新北市房地4000萬元(未拆分房地價格)，以5000萬元售出(房屋1500萬元、土地3500萬元，假設個人所得稅率適用30%)，假設土地漲價總數額為0。

若用舊制來計算，甲必須等持有2年後才出售，支付的財產交易所得稅為90萬元；若甲在2年內出售，都得採用新制，1年內出售得支付交易所得稅337.5萬元(稅率45%)，1至2年內出售則需支付262.5萬元(稅率35%)。

相較之下，以舊制來申報，甲將省下約200萬元的稅額，也因此自2016年以來，都以舊制(財產交易所得)申請為大宗。

再以申報時間來看，舊制以民眾完成所有權移轉登記日的「隔年」併入綜合所得總額合併報稅，而新制則為完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報納稅為基準。

以上述為例，若甲2018年出售房屋則適用於舊制，並於2019年5月併同申報綜合所得稅即可。反之以新制來算，若於2016年5月1日登記完畢，甲則須於完成所有權移轉登記日的次日起30天內申報納稅，也就是2016年5月31日前完成。

最後，「重購退稅」在土地增值稅方面，規定「登記名義人」必須買賣皆為同一人，而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關係。

認定雖放寬，林以德提醒，衡量登記名義人時，若為多屋族群，還要再多考慮「囤房稅」的問題。

舉 例，甲持有3戶住家用房屋都在台北市，其太太乙則有2戶住家用房屋在台北市，若再買1戶房屋，已無法再登記為自用住宅，如果登記在太太乙名下，則持有房屋 數已達3戶，就適用最高的3.6%稅率，如果登記在甲名下，則因屬個人持有非自住房屋第1戶，就可適用較低的2.4%稅率，則可省下部份房屋稅額。

聯合報2016/4/7