房屋稅新制大暴走！ 劉文治：投資台灣前 要三思

才風光承辦今年520國宴的台北萬豪酒店，實際上卻正陷入「悲慘世界」！台北萬豪酒店、西華飯店董事長劉文治表示，萬豪酒店在2014年12月完工 取得使用執照，剛好碰上暴走式的房屋稅新制，房屋稅竟然比原本估計的高出1倍，每年要繳1.3億元；對照台北101樓地板面積是我們的5倍、但房屋稅卻比 台北萬豪少，恐怕再怎麼努力打拚，飯店也永遠無法賺錢。

劉文治痛心疾首的呼籲：「任何愛台灣的人，要投資之前，一定要三思！」因為大家永遠掌握不了將來會有多大的稅務風險。

◆萬豪酒店每一天分攤的房屋稅加地價稅，將近60萬元

地價稅方面，劉文治表示，這塊地原本佔地7,633坪，86年市地重劃後分回 3,800坪，當時公告地價每坪2萬元，到今年已激增到18萬元、暴漲9倍，由於地價稅是採累進稅率，所以適用5.5％高稅率，算下來今年起地價稅高達 8,600萬元；比興建開發階段每年約3,900萬元，地價稅竟增加了1.2倍。

劉文治坦言：「現在新制房屋稅，加上今年起調漲3成公告地 價，台北萬豪酒店每1天分攤的房屋稅加地價稅，將近60萬元；不過每1天的生意只有100～120萬元，加上6～700名員工每天薪水60多萬，收入連付 稅金、薪水都不夠。」不過再怎麼申訴都投訴無門，簡直陷入「悲慘世界」。

劉文治表示，現在台北萬豪酒店1年的不動產持有稅賦（房屋稅+地價稅）總計要2.16億元，比原本舊制試算的元高了1倍（1.04億），而且將來房屋稅、地價稅可能還會繼續漲，我們再怎麼努力，飯店也可能永無盈餘之日。政府口口聲聲要提振觀光業，但政策根本是在殺雞取卵。

◆萬豪酒店目前至少提出10個訴願案，迄今還是投訴無門

劉文治沈痛的說，2009年政府因為金融海嘯發放消費券救經濟，當時副總統蕭萬長鼓勵他投資、為台灣盡一份心力，他因此決定在台北市蓋一座頂級的會展中心和飯店；沒想到，愛台灣的結果變成受懲罰，台北萬豪酒店目前至少提出10個訴願案，但迄今還是投訴無門。

劉文治苦笑說：「所以，我不想再害別人，中肯的建議，任何愛台灣、而且想要投資台灣的人，一定要三思！」因為政策、稅務成本，是企業永遠無法掌握的投資風險。

劉 文治表示，台北市房屋稅新制對國際觀光旅館來說，根本是懲罰稅！對比距台北萬豪酒店100公尺的美福飯店，因為是2014年4月取得使用執照，幸運地避開 當年7月上路、大幅調高房屋標轉單價的新制，萬豪的房屋稅居然是後者的3倍，實在很不公平；且新制房屋稅「一刀切」的野蠻規定，根本違反信賴保護原則，更 置企業、人民於高度風險之中。

◆懲罰性房屋稅制實施以來災情不少，更衍生出6大爭議

除了台北萬豪酒店是房屋稅新制下的重災戶之外，其實懲罰性房屋稅制實施以來「災情」不少，更衍生出6大爭議：

第1，房屋稅標準單價一次大幅調高2.6倍，再乘上不斷調高的路段率，居然導致房屋評定現值超越實際造價的離譜情形，明顯背離事實。

第 2，台北市府自訂8大標準認定所謂的「高級住宅」，其房屋稅必須加乘路段率（1+路段率），使得高級住宅俗稱的「豪宅稅」瞬間激增3～4倍。但加乘路段率 的原始出發點，是彌補房屋標準單價30年未調整的缺失，但2014年7月1日大幅調高標準單價後，加乘路段率形同「違章建築」，造成重覆課稅的不公平現 象。

第3，以調高2.6倍的標準單價再乘上（1+調高後路段率），讓新版房屋稅居然比原本激增10倍（以路段率250％推估）；若適用 3.6％囤房稅率者，房屋稅比舊制甚至可能暴漲20～30倍，如此「懲罰性課稅」甚至遠高於逃漏稅的2倍罰款。此外，地方政府僅以自治條例的行政命令就訂 出嚴重影響人民財產權的稅制，更引發「違憲」爭議。

第4，豪宅稅的認定標準毫無邏輯，總價8,000萬的起徵門檻，若同一棟大樓有人以8,000萬元價格出售，其他屋主隔年起可能因此遭列為高級住宅、得繳交鉅額房屋稅，對無意炒房或賣屋的住戶，既不公平又不正義。

◆房屋稅新制針對起造人課徵3.6％的囤房稅率有違常理

第5，房屋稅新制針對起造人課徵3.6％的囤房稅率有違常理。建商是房屋生產者，須經過土地開發、興建、交屋，實務上並無囤房動機，將開發者視同投機炒作者根本是邏輯謬誤，應回歸1.5％稅率。

第6，路段率不合理！西門町部分商業區路段率竟高達270％～320％，甚至超越首善之區信義計畫區，至於峨嵋街（漢中街至西寧南路口）、漢中街（武昌街至成都路）更高達320％，對於並非商家的住戶來說非常不公平。

以 信義計畫區某興建中26樓、路段率240％的住宅大樓來說，其標準單價被調高2.3倍，再適用高級住宅路段率加乘，以及游泳池、玻璃帷幕外牆加價計算後， 評定現值從舊制的每坪6.24萬元、跳升到44.81萬元，甚至超過實際造價30萬元；而若建商明年完工後還未賣完，得依3.6％稅率計，未售新屋每年繳 交每戶161萬元的房屋稅，是舊制7.48萬元的21倍以上。

◆相較新豪宅動輒百萬起跳、舊豪宅房屋稅僅3～5成

2014年 7月1日後取得使用執照的台北市新屋，最大苦主無疑是適用高級住宅認定標準的新豪宅；永慶房產集團指出，例如毗鄰台北萬豪酒店的「西華富邦」，使照同樣是 在2014年12月取得，適用調高的房屋單價，路段率為180％，每戶房屋稅比預售時呈三級跳；以最大戶型145坪、1.2％自用稅率試算的房屋稅，每年 要繳交78萬元；若建商未售或戶係第3戶以上適用3.6％者，則每年房屋稅達221萬元。

反觀2014年7月1日前完工的舊豪宅，「帝寶」 每年自用住宅房屋稅約33～80萬元，只相當於每年繳交的管理費；另「皇翔御琚」房屋稅約36～56萬元；「元大柏苑」約34～41萬元。相較新豪宅動輒 百萬起跳、舊豪宅房屋稅僅3～5成。台北市新制房屋稅制懲罰新建案、新買家，動輒課以「帝寶」等舊豪宅的數倍乃至10倍高稅賦，除扼殺投資動能，更形同另 類的不正義。

(工商時報2016/6/8)