個人賣屋4情況 要課營業稅

財政部高雄國稅局指出，個人買賣房屋若過於頻繁、有僱用員工處理銷售房屋、設有營業場所、營業牌號或關係人參與合建房屋等，只要符合任一項要件，國稅局將視為經常性銷售行為、針對個人課徵營業稅。

官員認為，若個人有頻繁銷售房屋或是開店賣屋行為，國稅局將視為營業性質，必須課徵5％營業稅並開立發票。

依照我國2017年函釋與房地合一課徵所得稅申報作業要點，個人賣屋涉及四種情況皆會被課徵營業稅。第一是設有營業場所或營業牌號，不管是有形或無形營業場所，包含一般店鋪、線上網頁或拍賣網站；第二則是僱用員工處理出售房地事宜，包括工讀生、兼職人員、正職人員等，兩者皆屬於經常銷售意圖。

第三為經常性或持續性銷售房屋行為；第四則是個人為營造業或不動產業者的關係人，而個人以持有二年內土地與業者合建新建案，且五年內參與達二案以上。

不過，財政部也在函釋設置避風港條款，若個人持有房屋超過六年才銷售（自所有權登記日到房屋銷售契約日）或是建屋前已持有該筆土地十年以上（土地完成移轉登記日到房屋核准拆除日或到建造執照核發日），只要為長期持有則屬於非營業性質、免課營業稅。

舉例來說，若A先生2000年取得15筆不動產，但A在2020年需要資金創業，因此一年內銷售12筆不動產，因A持有六年以上，可視為非營業情況免課營業稅。

財政部表示，過去國稅局認定一年銷售六筆以上不動產為「以營利為目的」銷售房屋，但裁量基準時常遭質疑，導致訴訟發生。官員指出，考慮到實務情況，裁量基準不能只看銷售數量，像是過去有繼承人身上有很多祖產的零碎土地，每一筆銷售金額不到百萬元，卻因為一年銷售達六筆以上遭課徵營業稅，因此財政部檢討後設置各項條件、不再以數量評定。

工商時報2020/8/27