合建分屋出售 留意節稅方式

個人和建商合建分屋後取得房地，出售時要主動申報房地合一稅，可以留意節稅方式，北區國稅局指出，首先，合建分屋地主，原則上可適用20%優惠稅率；其次，屋齡較高的舊制房地參與合建分屋，土地交易所得有機會免稅；第三，原有土地持有逾十年以上的舊房地，更可適用較低稅率。

房地合一稅從2016年1月1日上路，對於持有二年內就出售的短期炒作，課徵35%至45%重稅，不過針對地主參與合建分屋案件，官員表示，《所得稅法》第14-4條訂有專屬優惠，即便持有未滿二年的房地，原地主出售時，也只要依20%稅率課稅。

官員指出，如果原地主持有土地已經滿二年以上，那麼依據房地合一稅的規定，持有二年至十年間出售，適用稅率也是20%，意即參與合建分屋的地主，最高只會課到20%房地合一稅。

而針對屋齡較高的老房屋，或是長期持有土地參與合建分屋的案件，地主又有更多節稅優惠，官員指出，如果地主參與合建分屋的原有土地，是在房地合一稅上路以前取得，也就是2015年12月31日以前取得的土地，還可以適用舊制規定，土地出售免課所得稅。

官員說，通常地主參與合建分屋，是提供部分土地給建商，而建商以新蓋好的房屋作交換，因此合建分屋完成後，原地主會持有部分舊有土地，若想出售建商分回的成屋，才要課房地合一稅。

如果原土地已持有逾十年以上，官員表示，雖然分回的是新成屋，但可以透過土地持有期間來計算房地合一稅率，未來想銷售分回的房地時，不僅土地部分免課稅，房屋部分還能夠適用持有十年以上優惠稅率，只要依15%稅率課稅即可。

官員提醒，原則上除非稅法另有規定，否則現行房地合一稅為主動申報制，不論有無應納稅額，都應依規定辦理申報。

經濟日報2020/11/6