代理人收租 所得仍算屋主

國稅局指出，近來有部分房東屆齡退休，將租金債權移轉給子女或是授權子女為收租代理人，但是官員強調，即使個人將租金債權移轉給第三人或任命代理人，租賃所得仍然要算在房東頭上、計入個人綜所稅。

依照我國所得稅法第14條規定，個人出租財產的租金屬於租賃所得，必須併入綜合所得課稅，但即使房東把租金約定讓給第三人受領，仍不影響房東為租賃所得人的認定情況，縱使房東有代理人或債權轉讓，國稅局還是會認定租賃所得屬於房東收入。

官員也指出，如果房東是租屋給企業、該公司即為扣繳義務人，企業在給付房租時必須先行申報扣繳、以房東個人為出租人。若是房東為境內居住者，則適用扣繳率10％，若是為境外居住者則適用20％扣繳率。

舉例來說，過去有位房東坐擁5間店面、出租給五家企業營運，房東規定每間店面每月10萬元，因此五家企業每月申報扣繳租金1萬元（10萬元*10％）、剩下9萬元就繳給房東。

不過，該房東在2018年初授權給兒子做為代理人、代為簽訂房屋租賃契約，企業租金也改成匯到房東兒子的帳戶。隔年5月在申報綜所稅時，房東主張租金都是由兒子收取，因此其綜所稅沒有租賃所得。

但是國稅局認為，依照民法第103條規定，所謂的代理人就只有代理簽約、收租權限，實質權益仍屬於出租人所有、也就是房東本人，因此2018年企業所繳的租金合計共600萬元、仍屬於房東個人的租賃所得。原本房東想透過代理人兒子節稅，但仍被國稅局識破，最後房東適用40％綜所稅率、繳稅240萬元。

官員也指出，如果房屋屬於多人持有，像是兄弟姊妹四人持有房屋，每人持有分皆為1/4，即使只有一人收租，國稅局也會依持有權狀、視為四人各獲得1/4租金，依租金比例設算每人租賃收入並課稅。

工商時報2020/12/25