賠大了 他少了這證明 買農地不賺反賠

由於農地買賣並不在房地合一稅的課徵範圍，吸引不少投資人進場投資，不過，一位李先生卻因不懂「農地農用」的取得眉角，原本獲利300萬元，事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅，還要面對20%房地合一稅，因一個動作反而賠本。

在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示，有一位李先生聽說投資農地買賣，若他日出售時，只要取得「農地農用證明」，就可以申請不課徵土地增值稅，加上農地交易，並非房地合一稅課稅範圍。

因此李先生在106年以1500萬元買入農地一筆，但在持有期間卻將農地闢建為停車場使用；有一位王先生看中該停車場可使用收益，表明要以1,800萬元購買他的農地，雙方並於110年5月完成簽約。

李先生原本興高采烈，以為可以大賺300萬元，卻沒想到，因為他將農地鋪上水泥做停車場使用，不符農地農用資格，導致事後遭稅務局核課土地增值稅250萬元。

蔡岳臻表示，很多農田荒廢任由雜草叢生，或種非經濟性作物，甚或是違規蓋廟宇等情形，都無法請領到農用證明。此外，李先生指出，他持有該土地僅4年之久，土增稅怎麼會如此高？直覺認為是稅捐單位「算錯了」。

稅務機關土增稅承辦人員則解釋，由於李先生無法取得「農用證明」，因此無法申請不課徵土地增值稅，而他出售土地的土增稅，要從「前次」申報公告現值時間，計算到110年5月移轉出售時間，而非自己所持有4年期間的土地漲價總額。

蔡岳臻指出，李先生於106年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此都能依《土地稅法》第39條之2第1項規定，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」但因為李先生無法取得農用證明，所以必須加計前手地主持有時間的土地漲價總額，因次才會被核課250萬元的土增稅。

另外，由於李先生未能取得「農用證明」，農地買賣視同一般土地，獲利300萬部分就屬於「房地合一稅」課徵範圍，而其在110年5月出售，屬於「房地合一稅1.0」核課期間，持有4年未滿5年，尚須繳納300萬元的20%房地合一稅共60萬元，即便申報支出折抵稅金，表面看起來不至賠錢，但李先生沒想到的是，竟然還須再繳納農地違規使用的罰款，即違反「區域計畫法」，可連續開罰6~30萬元，瞬間由大賺變慘賠、賠了夫人又折兵，可說是得不償失。

蔡岳臻提醒想投資農地的人，一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。

也就是說，農地有違規使用之情事，於下次再移轉土地時，縱使取得農業用地作農業使用證明書，亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅，而這時候，之前不課徵期間所累積的土地增值稅，將連同一併核算計入，不可不注意。另外，買賣不動產不要完全聽信仲介片面之詞，最好也諮詢熟識的地政士，做好良好的稅務規劃，避免當冤大頭。

（中時新聞2021/9/19)